Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Vermieter können die Kaution bei Schäden künftig länger als sechs Monate einbehalten. Dies ist dann der Fall, wenn Schäden an der Mietsache aufgetreten sind und der Schadenersatzanspruch vor Ablauf der sogenannten „sechsmonatigen Verjährungsfrist“ vom Vermieter hätte geltend gemacht werden können. Der Vermieter muss die Schäden darüber hinaus beweisen können. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (III ZR 184/23).

Der BGH Allerdings setzt allerdings voraus, dass die Forderungen gleichartig sind, um eine Verrechnung zu ermöglichen. Dies bedeutet, dass beispielsweise beide Forderungen in Geld bewertet werden müssen. Hintergrund ist, dass Vermieter entweder Geld zurückfordern oder dem Mieter die Möglichkeit zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes geben können, der sogenannten Neutralresitution.

Im vorliegenden Fall stritten sich eine Vermieterin und ihr Vermieter, weil er die Kaution von 780 Euro wegen Schäden in der Wohnung einbehielt. Seinen Schadenersatzanspruch machte er jedoch erst mehr als sechs Monate später geltend. Die Mieterin ging hiergegen vor und der Fall landete zunächst beim Amts- und Landgericht und dann beim BGH. Dieser wiederum verwies den Fall zurück ans Landgericht. Der Grund: Es ist nicht klar, ob Schadenersatzansprüche bestehen oder nicht.
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Videoaufnahmen, die ohne Wissen der Mieter im Treppenhaus angefertigt werden, dürfen nicht als Beweismittel in Gerichtsverfahren verwendet werden. Dies stellt eine klare Verletzung des Datenschutzes und der persönlichen Rechte der Mieter dar. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (AZ: VI ZR 1370/20).

Im vorliegenden Fall hatte eine Berliner Wohnungsgesellschaft eine Privatdetektivin damit beauftragt, Videokameras zu installieren und die Mieter auch vor Ort heimlich zu überwachen. Die Berliner Wohnungsgesellschaft ging davon aus, dass unerlaubte Untervermietungen stattfinden, erlangte über die Privatdetektivin entsprechende Beweise dafür, mahnte die Mieter ab und sprach die hilfsweise ordentliche Kündigung der Mieter aus und verlangte die Räumung der Wohnung.

Die Mieter weigerten sich, die Wohnung zu räumen. Außerdem forderten sie wegen der Videoaufnahmen eine Geldentschädigung. Daher landete der Fall zunächst vor dem Amtsgericht und vor dem Landgericht und schließlich beim BGH. Dieser entschied Folgendes: Trotz scheinbar eindeutiger Beweise müssen die Mieter ihre Wohnungen nicht räumen. Grund dafür ist, dass der BGH die illegal erlangten Beweise nicht verwenden darf. Allerdings haben die Mieter in diesem speziellen Fall auch keinen Anspruch auf eine Geldentschädigung.
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Heckenbesitzer, deren eigene Gewächse ebenfalls die gesetzlichen Höhen überschreiten, dürfen keine Kürzungsansprüche gegenüber ihren Nachbarn geltend machen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Frankenthal hervor (AZ: 2 S 85/23). Im vorliegenden Fall wurde dieser Rechtsgrundsatz aufgrund eines Streits zwischen zwei Nachbarn in Ludwigshafen angewendet, die beide zu hohe Hecken hatten.

Einer der Nachbarn verlangte vom anderen, den Rückschnitt seiner 2,20 Meter hohen Hecke. Jedoch hatte auch er selbst zu hohe Pflanzen. Der Fall landete vor dem Amtsgericht, das den Nachbarn der 2,20 Meter hohen Hecke zu einem Rückschnitt der Hecke verurteilte. Gegen dieses Urteil legte er Berufung ein.

Diese hatte beim Landgericht Frankenthal Erfolg. Die Richter urteilten, dass gegenseitige Verstöße gegen Vorschriften Rechtsansprüche negieren können. Juristen nennen sprechen dabei vom Grundsatz nach „Treu und Glauben“. Wer selbst gegen Regeln verstößt, kann demnach nicht dieselbe Regelkonformität von anderen erwarten.
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Die Bauabnahme ist ein entscheidender Schritt für private Bauherren – sie signalisiert, dass das Bauwerk fertiggestellt ist. Doch die Erfahrung zeigt, dass kaum ein Neubau ohne Mängel abgenommen wird. Daher empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB), unabhängige Sachverständige bei der Abnahme hinzuzuziehen, um mögliche Mängel zu identifizieren.

Eine formelle Bauabnahme ist ratsam und sollte durch ein Abnahmeprotokoll dokumentiert werden. Im Abnahmeprotokoll werden alle festgestellten Mängel aufgelistet. Dabei handelt es sich auch um solche, die bereits bei früheren Begehungen erkannt wurden. Es sei wichtig zu wissen, dass nicht nur Schäden, sondern auch Abweichungen von den vertraglichen Vereinbarungen in das Protokoll aufgenommen werden können. Bauherren sollten ihre Rechte wegen der festgehaltenen Mängel im Protokoll ausdrücklich vorbehalten, um ihr späteres Vorgehen gegen diese zu erleichtern.

Des Weiteren sollten Bauherren im Protokoll festhalten lassen, dass Nachbesserungen gefordert und angemessene Fristen dafür gesetzt wurden. Um Druck auszuüben, können Bauherren zunächst einen Teil der Zahlung für die Mängelbeseitigung einbehalten. Bei wesentlichen Mängeln, die die Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen, können Bauherren die Abnahme verweigern. Um ihre Verhandlungsposition zu stärken, sollten Bauherren sich ausreichend Zeit für die ordnungsgemäße Bauabnahme nehmen und keinesfalls die Schlussrechnung vorab begleichen.
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Eine Frist von fünf Jahren haben Bauherren nach der Bauabnahme, um Mängelrechte geltend zu machen. Diese Gewährleistungsfrist ermöglicht es den Bauherren im Falle von Mängeln, die auf Planungs- oder Ausführungsfehler zurückzuführen sind, eine Nachbesserung zu verlangen. Selbst wenn seit der Abnahme und dem Einzug bereits knapp fünf Jahre vergangen sind, muss die Baufirma die Kosten für die Behebung der Mängel tragen. Darauf weist der Verband Privater Bauherren hin.

Etwa drei bis vier Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollten Bauherren ihr Haus auf mögliche Mängel untersuchen. Dazu gehören Feuchtigkeitsstellen, Abplatzungen an Oberflächen oder Lockerungen bei Schneegittern, Rinnen oder Geländern. Ein unabhängiger Sachverständiger könne am besten beurteilen, ob es sich um normalen Verschleiß oder um Mängel aufgrund fehlerhafter Planung oder unsachgemäßer Ausführung handelt.

Sachverständige sind erfahrene Experten, die nicht nur wissen, wo sie nach Mängeln suchen müssen, sondern auch die Ursachen für diese Mängel identifizieren können. Bauherren können so rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sicherstellen, dass ihr Haus die vertraglich zugesicherte Qualität hat und ein Haus ohne Mängel ist, für das sie bezahlt haben.
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