Grundbuch: Keine Löschung von Zwangseintragungen

Grundstückseigentümer haben nach der Löschung rechtmäßiger Zwangseintragungen keinen Anspruch auf eine Umschreibung der Grundbuch-Eintragungen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, AZ: V ZB 17/22) entschieden. Im vorliegenden Fall hatte eine Eigentümerin vom Grundbuchamt gefordert, neue Wohnungsgrundbuchblätter anzulegen, aus denen die gelöschten Eintragungen nicht mehr ersichtlich wären. Da die gelöschten Eintragungen im Grundbuch lediglich markiert, aber nicht entfernt werden, sind sie immer noch ersichtlich. Dagegen wollte die Eigentümerin vorgehen.

Der BGH urteilte jedoch, dass weder aus der Grundbuchverfügung noch aus Datenschutzregelungen ein Umschreibungsanspruch abzuleiten ist. Die geforderte Umschreibung würde die Übersichtlichkeit und Funktionsfähigkeit des Grundbuchs nicht wesentlich verbessern. Zudem ist eine Entfernung der Eintragungen aus dem Grundbuch nicht vorgesehen und es sei nicht praktikabel, bei jeder gelöschten Zwangseintragung ein neues Grundbuchblatt anzulegen und das alte zu schließen. Bestehe ein berechtigtes Interesse, könne zudem auch in ein geschlossenes Grundbuchblatt Einsicht genommen werden.

Die Entscheidung betont das öffentliche Interesse an der Zuverlässigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Der BGH erkannte an, dass die Verweigerung der Umschreibung die informationelle Selbstbestimmung der Eigentümerin berührt, sah aber darin keine Grundrechtsverletzung. Die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit des Grundbuchsystems und die zuverlässige Dokumentation der Rechtsverhältnisse an Grundstücken rechtfertigten diese Entscheidung.Quelle: bundesgerichtshof.de/AZ: V ZB 17/22
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Steuern: Keine Erleichterung bei Vermietung von Luxusimmobilien

Verluste aus der Vermietung von Immobilien mit einer Wohnfläche von über 250 Quadratmetern können nicht automatisch mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies betrifft insbesondere Luxusobjekte, deren Marktmiete den hohen Wohnwert und die damit verbundenen Kosten nicht adäquat abbildet, was eine kostendeckende Vermietung oft unmöglich macht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden (AZ: IX R 17/21).

Im konkreten Fall hatten Eltern drei Villen mit je über 250 Quadratmetern Wohnfläche an ihre volljährigen Kinder vermietet. Daraus entstandene jährliche Verluste von 172.000 bis 216.000 Euro hatten sie mit ihren anderen Einkünften verrechnet. Dies führte zu einer beträchtlichen Einkommensteuerersparnis, die der BFH jedoch nicht anerkannte. Der BFH fordert, dass Steuerpflichtige in solchen Fällen nachweisen müssen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, langfristig finanzielle Überschüsse zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden und entstehen über längere Zeit Verluste, wird die Vermietung als steuerlich irrelevant eingestuft.

Die Entscheidung des BFH unterstreicht die bisherige Rechtsprechung, dass bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Um als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt zu werden, muss nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Quelle: AZ: IX R 17/21/bundesfinanzhof.de
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Urteil: Vorsicht bei Haftungsausschluss für Sachmängel

Eine Käuferin kann vom Verkäufer nicht immer den Kaufpreis zurückverlangen, wenn sich später herausstellt, dass keine Baugenehmigung für die Immobilie vorliegt (AZ: 6 U 210/22). Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG). Die Käuferin hatte eine Wohnung im Frankfurter Nordend für 330.000 Euro erworben. Im Kaufvertrag war allerdings ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Das bedeutet, dass die Klägerin auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.

Ein solcher Haftungsausschluss für Sachmängel schließe die fehlende Baugenehmigung mit ein. Daher bestätigte das OLG die vorangegangene Entscheidung des Landgerichts, dass die Klägerin den Kaufpreis nicht zurückfordern kann. Der Beklagte (Verkäufer) hatte zudem glaubhaft gemacht, dass er selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis hatte. Die Klägerin konnte kein arglistiges Verhalten des Beklagten nachweisen. Zudem konnte dem Beklagten auch keine Beteiligung am Bau oder Umbau der Wohnung vorgeworfen werden.

Das OLG stellte ferner klar, dass die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt. Der Begriff „Wohnung“ beziehe sich lediglich auf den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten und ihre Verwendung zu Wohnzwecken. Eine weitergehende Haftung des Beklagten für die baurechtliche Unbedenklichkeit konnte aus der Verwendung des Begriffs nicht abgeleitet werden. Die Entscheidung des OLG ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann noch mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

Quelle: Beschluss vom 31.10.2023, Az. 6 U 210/22/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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Urteil: Kein Schadenersatz für Unfall mit Garagentor

Eine Porsche-Coupé-911-Fahrerin will aus der Tiefgarage einer Wohnanlage fahren. Sie öffnet das Tor mit einem Sensorschlüssel und fährt los. Das Garagentor schließt sich unerwartet, kracht auf ihr Autodach und beschädigt dieses. Weil das Garagentor geöffnet gewesen sei und während der Ausfahrt ihren Wagen getroffen habe, sieht sie eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), der sie selbst angehört. Sie verklagt diese auf Schadenersatz.

Das Amtsgericht München weist die Klage jedoch zurück (AZ: 1290 C 17690/22 WEG). Es moniert, dass kein eindeutiger Beweis dafür vorliegt, dass die Porsche-Fahrerin (Klägerin) tatsächlich bei grünem Lichtsignal die Ausfahrt begonnen und das Tor fehlerfrei passiert hat. Ebenso sei es möglich und nach der Schilderung der Klägerin sogar wahrscheinlicher, dass sie bei sich schließendem Tor die Ausfahrtsrampe befuhr. Die Beweislast für den ordnungsgemäßen Beginn ihrer Fahrt bei grünem Lichtsignal trug die Klägerin, jedoch konnte sie diesen Beweis nicht erbringen.

Die WEG (Beklagte) betonte zudem, dass das Tor den technischen Standards entspricht und fehlerfrei funktioniert. Das Gericht entschied daraufhin, dass die Klägerin beweisfällig blieb und wies die Klage daher ab. Es erklärte zudem, dass für den Fall, dass die Klägerin bei einem roten Signal in die Rampe eingefahren sei, keine zusätzlichen Sicherheitsmaßnahmen seitens der WEG erforderlich gewesen wären. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Quelle: justiz.byern.de/AZ: 1290 C 17690/22 WEG
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Denkmalschutz: Streit um Photovoltaikanlage in Goslar

Ein Hauseigentümer muss die Photovoltaikanlage auf seinem denkmalgeschützten Haus in Goslar abbauen. Das hat das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht entschieden (AZ: 1 ME 15/23). Damit hat der das Niedersächsische OVG auch die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Braunschweig revidiert und die Beschwerde der Stadt Goslar gegen den Hauseigentümer stattgegeben.

Der Hauseigentümer hatte ohne die notwendige Genehmigung eine Photovoltaikanlage installiert, die einen Großteil des Daches überdeckte und nicht farblich angepasst war. Er betrachtete den von der Stadt angeordneten Abbau der Anlage als unverhältnismäßig, da das niedersächsische Denkmalschutzgesetz Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien auf Baudenkmälern zulässt. Das Verwaltungsgericht Braunschweig hatte zunächst zu seinen Gunsten entschieden. Grund dafür war, dass die Anlage möglicherweise genehmigungsfähig sei, insbesondere weil sie das äußere Erscheinungsbild des Denkmals nicht beeinträchtige.

Jedoch entschied der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts, dass die Anlage nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei, insbesondere da das Haus in der UNESCO-geschützten Altstadt von Goslar liegt. Bei der Genehmigung müsse das Interesse an erneuerbaren Energien und der Denkmalschutz gegeneinander abgewogen werden müssten. Photovoltaikanlagen sollten dem Denkmalschutz Rechnung tragen, insbesondere in Bezug auf Standort und Design. Der endgültige Beschluss kann nicht angefochten werden.

Quelle: oberverwaltungsgericht.niedersachsen.de/AZ: 1 ME 15/23
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Rundfunkbeitrag: Klägerin muss trotz Unzufriedenheit zahlen

Kritik an der Programm- und Meinungsvielfalt des öffentlich-rechtlichen Rundfunks rechtfertigt keine Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht. Das erklärte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH, AZ: 7 BV 22.2642). Im vorliegenden Fall hatte eine Klägerin aus dem Landkreis Rosenheim zuvor die Rundfunkbeitragspflicht aufgrund angeblichen „strukturellen Versagens des öffentlich-rechtlichen Rundfunks“ infrage gestellt. Das Verwaltungsgericht München wies diese Klage in erster Instanz zurück und ließ die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zu.

In der Berufung betonte der BayVGH, dass der Rundfunkbeitrag gemäß der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts allein als Gegenleistung für die Rundfunkempfangsmöglichkeit erhoben wird. Das Hauptziel des Beitrags besteht darin, eine unabhängige, bedarfsgerechte Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks sicherzustellen. Artikel 5 Absatz 1 Satz 2 des Grundgesetzes garantiert die Programmfreiheit, die die institutionelle Unabhängigkeit der Rundfunkanstalten schützt und sie vor externer Beeinflussung bewahrt.

Das Gericht machte weiterhin deutlich, dass die Kontrolle über die Einhaltung verfassungsmäßiger Vorgaben durch die pluralistisch besetzten Aufsichtsgremien der Rundfunkanstalten erfolgt. Einwände bezüglich der Programminhalte beeinflussen demnach nicht die Rundfunkbeitragserhebung. Betroffene haben die Möglichkeit, sich an die vorgesehenen Stellen der Rundfunkanstalten zu wenden. Gegen das Urteil kann die Klägerin binnen eines Monats beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde einreichen.

Quelle: vgh.bayern.de/AZ: 7 BV 22.2642
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Betrug: Die Enkeltrick-Maschen

Das Telefon klingelt und eine unbekannte Stimme fragt beispielsweise: „Rat mal, wer dran ist?“. Das Opfer, oft ein älterer Mensch, macht eine Vermutung und der Täter schlüpft in die entsprechende Rolle, oft als Enkel. Diese Vertrauensbasis nutzend, erzählt der vermeintliche Enkel von einem geplanten Hauskauf, für den dringend eine Anzahlung benötigt wird und bittet die Großmutter oder den Großvater um finanzielle Hilfe. Die Geschichte wird durch weitere Anrufer untermauert, wie einem angeblichen Notar, bis das Opfer das Geld übergibt.

Soziologe Dr. Christian Thiel hat erforscht, warum Betrugsmaschen wie der Enkeltrick immer noch greifen. Er beschreibt Betrug als ein komplexes „Straßentheater“, bei dem nicht nur die eigentliche Täuschung, sondern der gesamte Ablauf, wie die Dramaturgie und die Geschichte, zentral sind. Dabei sind viele der betrügerischen Techniken Jahrhunderte alt, jedoch immer noch wirksam. Dr. Christian Thiel hat juristische und mediale Fälle verfolgt und Interviews mit Opfern, Tätern und der Polizei geführt.

Betrug, besonders der Enkeltrick, ist tief in der Manipulation von Vertrauen und Emotionen verankert. Beim Betrug geht es nicht nur um das Entwenden von Vermögen, sondern auch darum, das Opfer in eine Position zu bringen, in der es sich nicht an Dritte oder die Polizei wendet. So werden beispielsweise Situationen geschaffen, in denen das Opfer sich unmoralisch verhalten hat oder aus Scham schweigt. Dr. Christian Thiel betont, dass hinter jedem Trick ein detailliertes Set an Taktiken und Strategien steht.

Quelle: idw-online.de
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Öffentlicher Raum: Gericht verbietet Geldautomaten auf Gehweg

Die Platzierung eines Geldautomaten auf einem öffentlichen Gehweg muss nicht genehmigt werden muss. Das hat Verwaltungsgericht Berlin entschieden (VG 1 K 342.18 und VG 1 K 98.19). Eine Gesellschaft, die in ganz Deutschland Geldautomaten betreibt, hatte in Prenzlauer Berg vor einem Mehrfamilienhaus einen Geldautomaten installiert. Dies war vom Bezirksamt Pankow wegen fehlender Sondernutzungserlaubnis beanstandet worden.

Trotz der Argumente, dass der Geldautomat der Bevölkerung zugutekäme und lediglich eine kleine Fläche beanspruche, betonte das Gericht, dass öffentliche Interessen Vorrang hätten.Die Befürchtung des Bezirksamts, dass Gehwege einen privaten kommerziellen Charakter erhalten könnten, wurde vom Verwaltungsgericht geteilt.

Das VG kam zur Auffassung, dass das wirtschaftliche Interesse der klagenden Gesellschaft gegenüber den öffentlichen Interessen zurückstehen müsse. Das Bezirksamt war somit im Recht, als es die Entfernung des Geldautomaten anordnete. Gegen die Entscheidung kann Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.

Quelle: berlin.de
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Räumungsklage: Gericht unterstützt Kündigung gegen Kinobetreiber

Das Landgericht München I hat entschieden, dass die Filmbetreiber-GmbH (Beklagte) ein Kino im Münchener Zentrum räumen und herausgeben muss (Az. 34 O 7322/20). Die Entscheidung stützt sich auf den Pachtvertrag aus dem Jahr 1956, der 2006 auf die Beklagte übertragen wurde. Das betroffene Kino ist Teil eines Grundstücks, das von einer Bruchteilsgemeinschaft besessen wird. Dem Kläger gehören 80 Prozent des Miteigentumsanteils.

Nachdem 2019 über 90 Prozent der Personen mit Miteigentumsanteilen die Kündigung des Pachtverhältnisses genehmigt hatten, kündigte der Kläger den Vertrag zum 30. Juni 2020. Die Beklagte wies die Kündigung jedoch zurück. Zwei Mitverpächter zogen ihre Zustimmung zur Kündigung zwei Jahre später (also 2021) zurück, da ihnen angeblich nicht alle Tatsachen präsentiert wurden. Das Landgericht entschied jedoch, dass der Pachtvertrag zum festgelegten Datum wirksam beendet wurde und hob hervor, dass die Pacht ungewöhnlich niedrig war. Expertenbewertungen zeigten, dass bei einer Neuvermietung der Räume als Kino deutlich höhere Pachtbeträge hätten erzielt werden können.

Das Landgericht wies darauf hin, dass die Bruchteilseigentümer oder die Verpächtergemeinschaft das Recht haben, nur den Kinobetreiber zu wechseln, ohne das Grundstück wesentlich zu verändern. Über die denkmalschutzrechtliche Zulässigkeit einer anderen Grundstücksnutzung wurde nicht entschieden. Außerdem konnte das Landgericht die späte Zurückziehung der Zustimmung von zwei Mitverpächtern nicht nachvollziehen und hielt sie damit für unbeachtlich. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Quelle: justiz.bayern.de/AZ: 34 O 7322/20
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Verbraucherschutz: BGH bestätigt Recht auf Neukundenbonus

Kunden des insolventen Energieversorgers BEV steht der zugesagte Neukundenbonus weiterhin zu. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (IX ZR 267/20). Im vorliegenden Fall wollte der Insolvenzverwalter den Neukundenbonus nicht mehr in vollem Umfang gewähren, nachdem das Unternehmen 2019 Insolvenz anmeldete. Dagegen ging der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) mit einer Musterfeststellungsklage vor, der sich über 5.000 Personen angeschlossen hatten.

Ronny Jahn, Leiter des Teams Musterfeststellungsklagen beim vzbv, betonte die Bedeutung vertraglicher Zuverlässigkeit. Verbraucher müssten sich auf gegebene Zusagen verlassen können. „Nachträgliche einseitige Anpassungen darf es nicht geben, auch nicht nach einer Insolvenz“, so der Leiter des Teams Musterfeststellungsklagen.

In den BEV-Verträgen gab es keine Bedingung, wonach der Neukundenbonus nur nach Ende der Mindestvertragslaufzeit gezahlt werden soll. Dies wurde bereits vom Oberlandesgericht München festgestellt und vom BGH bestätigt. Endrechnungen des Insolvenzverwalters müssen den Bonus unabhängig von der Laufzeit berücksichtigen. Für Kunden kann dies bedeuten, dass Nachforderungen reduziert werden oder komplett entfallen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Quellen: vzbv.de/bundesgerichtshof.de
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