Urteil: Genehmigung erforderlich

Ein Mieter darf eine Wohnung nicht anmieten, um sie an Dritte weiterzuvermieten. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung nur über einen kurzen Zeitraum erfolgt. Das entschied kürzlich das Amtsgericht Frankfurt am Main (AZ: 940 OWi 862 Js 45753/22). Im vorliegenden Fall mietete der Angeklagte eine Dreizimmerwohnung in Frankfurt am Main und vermietete diese weiter.

Die Dreizimmerwohnung bot er dazu über ein Internetportal für einen Mindestaufenthalt von 30 Tagen Dritten an. Insgesamt 12 Mal vermietete er auf diese Weise die Dreizimmerwohnung, wobei die Mietdauer von wenigen Tagen bis hin zu vier Monaten reichte. Über eine entsprechende Genehmigung zur Fremdenbeherbergung verfügte der Angeklagte jedoch nicht.

Daher verurteilte das Amtsgericht Frankfurt am Main ihn „wegen vorsätzlicher Änderung der Nutzung einer Wohnung ohne Genehmigung in Tateinheit mit vorsätzlicher Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung zu einer Geldbuße von 44.000 Euro“. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

Quelle: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/AZ: 940 OWi 862 Js 45753/22
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Urteil: Unerlaubtes Werben kann Umzugsunternehmen eine Viertelmillion kosten

Lassen Umzugsunternehmen unerlaubt Werbematerial in Briefkästen werfen oder vor Häusern ablegen, könnte es teuer für sie werden. Das Amtsgericht München drohte einem entsprechenden Umzugsunternehmen bei Wiederholung nun ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 EUR an, ersatzweise eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten (AZ: 142 C 12408/21).

Im vorliegenden Fall waren sämtliche Briefkästen eines Mehrfamilienhauses mit Hinweis „Bitte keine Werbung einwerfen“ versehen. Dennoch fand der Kläger zwei Flyer. Diese waren zwar nicht eingeworfen, jedoch auf andere Weise in die Briefkastenanlage geklemmt worden. Der Hinweis des Umzugsunternehmen, dass auch Dritte die Werbung eingeworfen haben könnten, zog beim zuständigen Richter nicht.

Das Umzugsunternehmen wies auch darauf hin, dass es die beauftragten Austräger angewiesen habe, Werbung nur auf erlaubte Weise zu verteilen. Auch das überzeugte den Richter nicht, denn die Beklagte müsse durch entsprechende Maßnahmen – wie zum Beispiel eine Vertragsstrafenvereinbarung – sicherstellen, dass sich die Austräger tatsächlich daran halten.

Quelle: AZ: 142 C 12408/21/justiz.bayern.de
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Urteil: Pflichtteilstrafklausel greift nicht immer

Damit eine Pflichtteilstrafklausel in einem sogenannten Berliner Testament gültig ist, müssen Dritte tatsächliche etwas erben. Ist dies nicht der Fall, drohen ihnen keine Sanktionen. Dies entschied nun das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (Beschluss vom 21.2.2023, 21 W 104/22).

Im vorliegenden Fall setzten sich Eheleute gegenseitig zu Alleinerben ein. Der Mann hatte aus seiner vorherigen Ehe zwei Töchter, die Frau eine Tochter. Die Töchter sollten das Erbe nach dem Tod der Eltern zu jeweils 1/3 erhalten. Ausgenommen sei „das Kind, das einen Pflichtteil beansprucht und erhalten hat“.

Nach dem Tod ihrer Mutter beantragte die Tochter der Frau einen Erbschein, der sie und eine ihrer Stiefschwestern zu je ½ als Erbinnen ausweisen sollte. Ihre andere Stiefschwester wäre ihrer Meinung nach als Erbin ausgeschlossen worden, da sie nach dem Tod ihres Vaters bereits ihren Pflichtteil geltend gemacht habe. Dieser sei aber laut der Töchter ‚gleich null‘ gewesen. Die dritte Tochter habe ihren Erbanspruch nicht verwirkt, da sie auch nichts erhalten habe, entschied das OLG.

Quelle: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/Beschluss vom 21.2.2023, 21 W 104/22
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Aktien: Neuer Stimmungsindikator veröffentlicht

Den „Stimmungsindikator Immobilienaktien 2023“ hat kürzlich die Hamburger Agentur für Finanz- und Unternehmenskommunikation Kirchhoff Consult AG herausgegeben. Aus dem Stimmungsindikator geht hervor, dass die Grundstimmung der Analysten mit 3,8 Punkten (H1 2023) auf einem niedrigen Niveau bleibt. Zuvor (H2 2022) lag die Grundstimmung der Analysten noch bei 4,5 Punkten, wobei die mögliche Skala eine Spannbreite von -100 bis +100 Punkten umfasst.

Die Stimmung für Wohnimmobilienaktien bei Analysten liegt bei 11,5 Punkten. Das sind 2,3 Punkte weniger als im zweiten Halbjahr 2022. Die Stimmung der Analysten im Hinblick auf Gewerbeimmobilienaktien erreicht einen Wert von 7,7 Punkten. Das sind 9,1 Punkte weniger im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022. Neben der Grundstimmung der Analysten wird auch die Stimmung von Unternehmensvertretern erfasst.

Ihre Grundstimmung liegt bei 11,4 Punkten (- 2,3 Punkte gegenüber H2 2022). Die Stimmung für Gewerbeimmobilienaktien liegt bei den Unternehmensvertretern bei -2,3 Punkten, im zweiten Halbjahr 2022 lag sie bei -4,5 Punkten. Die Stimmung für Wohnimmobilienaktien ist bei den Unternehmensvertretern mit 11,4 Punkten beziffert. Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2022 mit ebenfalls 11,4 Punkten weist sie somit keinen Unterschied auf. Der vollständige Stimmungsindikator kann unter kirchhoff.de kostenlos heruntergeladen werden.

Quelle: kirchhoff.de
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Urteil: Beschluss für Poolbau in Eigentümergemeinschaft erforderlich

Wohnungseigentümer dürfen nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen vornehmen, wenn die anderen Wohnungseigentümer darüber nicht informiert wurden bzw. nicht mit diesen einverstanden sind. Aufgrund des sogenannten „Beschlusszwanges“ müssen sie notfalls im Wege einer Beschlussersetzungsklage einen Gestattungsbeschluss herbeiführen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (V ZR 140/22).

Im vorliegenden Fall bewohnen die Eigentümer jeweils eine Doppelhaushälfte. Sie haben ein Sondernutzungsrecht an dem an die jeweilige Haushälfte anschließenden Gartenteil. Nun kam einer der Eigentümer auf die Idee, in seinem Gartenteil einen Swimmingpool zu bauen. Daraufhin klagte der andere Eigentümer auf Unterlassung und bekam vom Amts- und Landgericht Recht. Der Eigentümer, der bereits mit dem Swimmingpool-Bau begonnen hatte, legte Revision ein.

Diese wies der V. Zivilsenat des BGH jedoch ab. Denn der andere Eigentümer kann auf Unterlassung klagen, da „bauliche Veränderungen […] gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden [müssen]“. Auch das Sondernutzungsrecht räume dem Eigentümer nicht ein, den Gartenteil grundlegend umzugestalten wie es durch den Bau eines Swimmingpools der Fall ist. 

Quelle: V ZR 140/22/bundesgerichtshof.de
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Urteil: Containerparks müssen geräumt werden

In Berlin dürfen Grundstücke nicht als sogenannte Containerpark genutzt werden, in denen Mieter beispielsweise in Wohnwagen leben. Das entschied nun das Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 L 325/22 u. a.). In einem der vorliegenden Fälle hatte ein Betreiber auf einem 4.000 Quadratmeter großen Grundstück in Treptow-Köpenick ohne Genehmigung Container aufstellen lassen und vermietet. Die Mietkosten beglich teilweise das Jobcenter.

Die Bauaufsichtsbehörde des Bezirksamts untersagte die Nutzung zu Wohnzwecken und wies den Betreiber an, die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen und das Grundstück zu räumen. Hiergegen stellte der Betreiber einen sogenannten Eilrechtschutzantrag. Allerdings ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmäßigkeit des Vorgehens der Bauaufsichtsbehörde des Bezirksamts.

Denn der Containerpark sei vom Betreiber ohne Baugenehmigung und somit illegal errichtet worden. Auch Zugänge, Zufahrten und Rettungswege entsprechen laut Verwaltungsgericht nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Die eingeräumte Frist für die Kündigungen von sechs Monaten sei ebenfalls angemessen, so das Verwaltungsgericht. Gegen den Beschluss kann noch Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden. Ähnliche Beschlüsse fasste das Verwaltungsgericht auch für zwei weitere Berliner Grundstücke.

Quelle: berlin.de
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Urteil: Streuobstwiese muss einer Schule weichen

Eine Streuobstwiese muss in Berlin-Johannisthal/Adlershof einem Schulbau weichen. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 24 L 36/23). Im vorliegenden Fall soll eine Gemeinschaftsschule auf einem rund 3,5 Hektar großen Grundstück gebaut werden, auf dem sich zurzeit eine Streuobstwiese befindet.

Laut Bundesnaturschutzgesetz handelt es sich bei Streuobstwiesen um geschützte Biotope, die nicht zerstört werden dürfen. Jedoch erteilte das Bezirksamt Treptow-Köpenick dem Wohnungsbauunternehmen eine Befreiung von diesem Verbot. Dagegen reichte ein Naturschutzverband einen Eilantrag beim Verwaltungsgericht Berlin ein. Ohne Erfolg.

Ein entsprechendes Verbot könne laut des Verwaltungsgerichts Berlin aufgehoben werden, wenn diesem ein öffentliches Interesse entgegensteht. Das sei hier der Fall, weil durch den Bau der Gemeinschaftsschule ab dem Schuljahr 2025/26 die zu erwartende Nachfrage nach Schulplätzen gedeckt werden könne. Auch gebe es keine alternative Fläche für den Schulbau. Gegen den Beschluss kann allerdings noch Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.

Quelle: berlin.de/VG 24 L 36/23
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Urteil: Langzeitstudierende können Anspruch auf Wohngeld verlieren

Studierende können ihren Anspruch auf Wohngeld verlieren, wenn sie länger als nötig für ihr Studium brauchen. Dies entschied nun das Verwaltungsgericht Berlin (VG 21 K 144/22). Im vorliegenden Fall befand sich eine Studentin, die Wohngeld beantragte, in ihrem Zweitstudium im 14. Fachsemester und insgesamt im 20. Hochschulsemester.

Den Antrag auf Wohngeld lehnte die Wohngeldbehörde des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf jedoch ab. Die Begründung: die Inanspruchnahme sei missbräuchlich. Dagegen klagte die Studentin. Doch auch vom Verwaltungsgericht Berlin bekam sie kein Recht. Denn ebenso wie die Wohngeldbehörde des Bezirksamtes geht auch das Verwaltungsgericht bei der Studentin von einer missbräuchlichen Inanspruchnahme aus.

Diese liege bei einer Studiendauer vor, die darauf schließen lässt, dass das Studium nicht oder nicht mehr ernsthaft betrieben werde. Im vorliegenden Fall benötigte die Studentin für ihr Studium nicht nur mehr als das Doppelte der Regelstudienzeit, sondern sie bestand auch nur etwas mehr als die Hälfte aller erforderlichen Klausuren.

Quelle: berlin.de/VG 21 K 144/22
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Urteil: Adlon-Erben erhalten vorerst keine Entschädigung

Die Erbengemeinschaft von Hedwig Adlon erhält vorerst keine Entschädigung für deren Hotel-Enteignung im November 1949. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 29 K 131/20). Hedwig Adlon war damals infolge des „Gesetzes zur Einziehung von Vermögenswerten der Kriegsverbrecher und Naziaktivisten“ enteignet worden.

Laut Verwaltungsgericht Berlin wurde ihr unter anderem angelastet, dass sie und ihr Mann Louis 1941 in die NSDAP eingetreten seien und das Hotel mit ihrem Einverständnis unter der Führung von Naziaktivisten gestanden habe. Die Erbengemeinschaft teilt diese Auffassung nicht und glaubt, dass ihre Verwandten damals zu Unrecht als Naziaktivistin auf die sogenannte „Liste 3“ gesetzt worden sind. Dafür gebe es neue Beweise.

Das Verwaltungsgericht sieht dies anders. Da die Beweismittel im abgeschlossenen Verwaltungsverfahren teilweise schon bekannt gewesen seien, seien sie nicht mehr „neu“. Das Urteil ist noch nichts rechtskräftig. Der Streit könnte nun in die nächste Runde gehen – die Erbengemeinschaft kündigte bereits weitere rechtliche Schritte an. Das Hotel, 1984 abgerissen und um 1997 wieder aufgebaut, zählt zu den bekanntesten Luxushotels in Deutschland.

Quellen: berlin.de/berlinjournal.biz
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Urteil: Augen auf beim Grunderwerbsteuerbescheid

Eine Käuferin kauft ein unerschlossenes Grundstück von einer Gemeinde. Vertraglich verpflichtet sie sich dazu, die Erschließungskosten zu tragen. Ist das der Fall, muss sie die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des unerschlossenen Grundstücks zahlen, nicht aber auf den inklusive der Erschließungskosten ausgewiesenen Kaufpreis. Das teilte nun der Bundesfinanzhof (BFH) mit (Urteil vom 28. September 2022, II R 32/20) und schreibt damit seine Rechtsprechung fort.

Im vorliegenden Fall hatten eine Käuferin und ihr Mann Miteigentum an einem unerschlossenen Grundstück einer erschließungspflichtigen Gemeinde erworben. Im Vertrag wurden als Kaufpreis 102.600 Euro für den verkauften Grund festgesetzt sowie ein weiterer Teilbetrag für sämtliche Erschließungskosten. Bei der Festsetzung der Grundsteuer orientierte sich das zuständige Finanzamt nun am Gesamtbetrag.

Dagegen legte die Klägerin zunächst Einspruch beim Finanzamt ein, den dieses allerdings zurückwies. Daraufhin zog sie vor das Finanzgericht, das ihre Klage ebenfalls abwies. Sie legte Revision ein und fordert eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Schließlich seien die Erschließungskosten nicht Teil der Bemessungsgrundlage. Vom BFH bekam sie letztendlich Recht. „Die angefochtenen Bescheide sind dahin zu ändern, dass die Erschließungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind“, so der BFH.

Quellen: bundesfinazhof.de (Urteil vom 28. September 2022, II R 32/20)/haufe.de
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