Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Immobilienbesitzer können durch ein Restnutzungsdauergutachten gegebenenfalls ihre steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) optimieren. Durch ein entsprechendes Gutachten lässt sich beweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie kürzer ist als die vom Finanzamt geschätzte. Dadurch besteht die Möglichkeit, die jährlichen Abschreibungsbeträge zu erhöhen und die Restnutzungsdauer zu verringern. Dadurch können Eigentümer ihre Immobilie schneller abschreiben und werden steuerlich entlastet.

Das professionelle Gutachten zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden und eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungsjahre beinhalten. Hat das Finanzamt eine längere Nutzungsdauer veranschlagt, kann eine solche fundierte Einschätzung zur AfA-Verkürzung führen. Beispielsweise geht das Finanzamt für Gebäude, die vor 1925 erbaut worden sind, von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus.

Die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie kann sich allerdings verkürzen. Dazu tragen verschiedene Faktoren bei wie der technische Verschleiß oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Entscheiden sich Eigentümer dann, ihre Immobilie wieder zu verkaufen, können sie von dem Restnutzungsdauergutachten profitieren und durch eine Steuerminderung sparen.
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Die Stadt Lübeck hat gegen die ungenehmigte Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke – besonders in der Altstadt – gekämpft, allerdings ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein entschied stattdessen zugunsten der Vermieter (A 158/20). Bei der Entscheidung berücksichtigte den sogenannten Bestandsschutz, unter dem die Nutzung als Ferienwohnung zum Zeitpunkt ihrer Entstehung legal war.

Im vorliegenden Fall hatte die Stadt Lübeck Eigentümern 2019 die Vermietung als Ferienwohnung untersagt. Dagegen haben mehrere Vermieter geklagt. Einer der Vermieter darf seine Wohnung nun wieder an Feriengäste vermieten. Außerdem laufen noch weitere Verfahren. Die Stadt Lübeck war gegen die Nutzung der Lübecker Ganghäuser vorgegangen, um den Wohnraum für die Einheimischen zu schützen. Die Stadt setzt nun auf das am 24. Mai 2024 vom Landtag Schleswig-Holstein beschlossene Wohnraumschutzgesetz. Durch diese haben Kommunen die Option, die Nutzung als Ferienwohnung zu befristen.

In einem Fall wie diesem stehen sich Interessen gegenüber. So findet der Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen Andreas Breitner das Eingreifen der Behörden richtig: „Wenn die Unterbringung von Touristen dazu führt, dass Einheimische mit begrenztem Einkommen kaum mehr eine bezahlbare Wohnung finden, dann ist diese Grenze überschritten.“ Die Lübecker FDP dagegen ist auf Seiten der Eigentümer und unterstützte sie dabei „sich gegen die Untersagungsverfügungen der Verwaltung zu wehren und für den Bestandsschutz ihrer zum Teil liebevoll und mit viel Eigenleistung und finanziellem Aufwand hergerichteten Ferienwohnungen zu kämpfen“.
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Vermieter können die Kaution bei Schäden künftig länger als sechs Monate einbehalten. Dies ist dann der Fall, wenn Schäden an der Mietsache aufgetreten sind und der Schadenersatzanspruch vor Ablauf der sogenannten „sechsmonatigen Verjährungsfrist“ vom Vermieter hätte geltend gemacht werden können. Der Vermieter muss die Schäden darüber hinaus beweisen können. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (III ZR 184/23).

Der BGH Allerdings setzt allerdings voraus, dass die Forderungen gleichartig sind, um eine Verrechnung zu ermöglichen. Dies bedeutet, dass beispielsweise beide Forderungen in Geld bewertet werden müssen. Hintergrund ist, dass Vermieter entweder Geld zurückfordern oder dem Mieter die Möglichkeit zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes geben können, der sogenannten Neutralresitution.

Im vorliegenden Fall stritten sich eine Vermieterin und ihr Vermieter, weil er die Kaution von 780 Euro wegen Schäden in der Wohnung einbehielt. Seinen Schadenersatzanspruch machte er jedoch erst mehr als sechs Monate später geltend. Die Mieterin ging hiergegen vor und der Fall landete zunächst beim Amts- und Landgericht und dann beim BGH. Dieser wiederum verwies den Fall zurück ans Landgericht. Der Grund: Es ist nicht klar, ob Schadenersatzansprüche bestehen oder nicht.
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Videoaufnahmen, die ohne Wissen der Mieter im Treppenhaus angefertigt werden, dürfen nicht als Beweismittel in Gerichtsverfahren verwendet werden. Dies stellt eine klare Verletzung des Datenschutzes und der persönlichen Rechte der Mieter dar. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (AZ: VI ZR 1370/20).

Im vorliegenden Fall hatte eine Berliner Wohnungsgesellschaft eine Privatdetektivin damit beauftragt, Videokameras zu installieren und die Mieter auch vor Ort heimlich zu überwachen. Die Berliner Wohnungsgesellschaft ging davon aus, dass unerlaubte Untervermietungen stattfinden, erlangte über die Privatdetektivin entsprechende Beweise dafür, mahnte die Mieter ab und sprach die hilfsweise ordentliche Kündigung der Mieter aus und verlangte die Räumung der Wohnung.

Die Mieter weigerten sich, die Wohnung zu räumen. Außerdem forderten sie wegen der Videoaufnahmen eine Geldentschädigung. Daher landete der Fall zunächst vor dem Amtsgericht und vor dem Landgericht und schließlich beim BGH. Dieser entschied Folgendes: Trotz scheinbar eindeutiger Beweise müssen die Mieter ihre Wohnungen nicht räumen. Grund dafür ist, dass der BGH die illegal erlangten Beweise nicht verwenden darf. Allerdings haben die Mieter in diesem speziellen Fall auch keinen Anspruch auf eine Geldentschädigung.
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Heckenbesitzer, deren eigene Gewächse ebenfalls die gesetzlichen Höhen überschreiten, dürfen keine Kürzungsansprüche gegenüber ihren Nachbarn geltend machen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Frankenthal hervor (AZ: 2 S 85/23). Im vorliegenden Fall wurde dieser Rechtsgrundsatz aufgrund eines Streits zwischen zwei Nachbarn in Ludwigshafen angewendet, die beide zu hohe Hecken hatten.

Einer der Nachbarn verlangte vom anderen, den Rückschnitt seiner 2,20 Meter hohen Hecke. Jedoch hatte auch er selbst zu hohe Pflanzen. Der Fall landete vor dem Amtsgericht, das den Nachbarn der 2,20 Meter hohen Hecke zu einem Rückschnitt der Hecke verurteilte. Gegen dieses Urteil legte er Berufung ein.

Diese hatte beim Landgericht Frankenthal Erfolg. Die Richter urteilten, dass gegenseitige Verstöße gegen Vorschriften Rechtsansprüche negieren können. Juristen nennen sprechen dabei vom Grundsatz nach „Treu und Glauben“. Wer selbst gegen Regeln verstößt, kann demnach nicht dieselbe Regelkonformität von anderen erwarten.
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