Gasrechnung: Nachträgliche Korrektur der Schätzwerte zulässig

In einem Rechtsstreit über eine Gasrechnung hat das Amtsgericht München eine Klage auf Zahlung von 4.259,56 EUR abgelehnt. Die Klägerin hatte von März 2020 bis März 2021 Gas von einem Anbieter für den berechneten Gasverbrauch von 63.528 kWh bezogen und sollte die genannte Summe zahlen. Das wollte sie jedoch nicht. Sie argumentierte, dass der ermittelte Gasverbrauch in ihrer Jahresabrechnung viel zu hoch sei. Der vorherige Verbrauch sei wesentlich niedriger gewesen und seitdem habe sich nichts geändert.

Das Amtsgericht stellte jedoch fest, dass der hohe Verbrauch im Jahr 2021 auf einer zu niedrigen Schätzung des Vorjahres von 10.347 kWh beruhte, die im Nachhinein korrigiert wurde. Die Gasabrechnung sei insgesamt korrekt, da eine nachträgliche Korrektur der Schätzwerte zulässig ist. Die Möglichkeit einer besseren Verteilung der Kosten durch eine Ablesung des Verbrauchs am Ende des ersten Jahres habe die Klägerin nicht genutzt.

Die Beklagte (der Anbieter) habe deshalb von einer Schätzung Gebrauch gemacht. Das Amtsgericht betonte, dass dies den gesetzlich zulässigen Abrechnungsmechanismen entspricht. Die Klägerin sei daher nun verpflichtet, das tatsächlich bezogene Gas zu bezahlen. Das Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen: 172 C 12407/23) ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Quelle: justiz.bayern.de/AZ: 172 C 12407/23
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Scheidung: Sind getrennte Wohnungen erforderlich?

Trennen sich Eheleuten, muss ein Partner nicht zwangsläufig ausziehen, damit tatsächlich von einer Trennung ausgegangen werden kann. Vielmehr genügt ein entsprechendes Maß an räumlicher Trennung innerhalb der gemeinsamen Wohnung. Dies umfasst getrenntes Wohnen und Schlafen sowie das Fehlen wesentlicher persönlicher Beziehungen. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (AZ: 1 UF 160/23).

Im vorliegenden Fall stritten die Eheleute darüber, welcher Trennungszeitpunkt für die wechselseitige Auskunftsverpflichtung zum Trennungsvermögen der richtige war. Die Eheleute wohnten zwar noch im selben Haus. Jedoch hatte der Mann eine „Schlafstätte nebst Badezimmer im Keller“ bezogen, als seine Frau ihm per E-Mail mitteilte, die häusliche Gemeinschaft nicht mehr herstellen zu wollen.

Das Gericht gab der Frau Recht, die einen früheren Trennungszeitpunkt angab. Die Richter berücksichtigen bei der Feststellung des Trennungszeitpunkts sowohl objektive als auch subjektive Kriterien. Eine persönliche Beziehung zwischen den Eheleuten sowie vereinzelte gemeinsame Aktivitäten werden dabei als unwesentlich erachtet, solange ein angemessenes Maß an räumlicher Trennung besteht.

Quelle und weitere Informationen: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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Verträge: Wann greift die Mietpreisbremse?

Werden ein Wohn- und ein Kellerraum separat mit zwei Verträgen vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht für den Kellerraum. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH; AZ: VIII ZR 94/21). Im vorliegenden Fall hatten Mieter eine Wohnung für eine Ausgangskaltmiete von 850 Euro gezahlt. Außerdem schlossen sie eine Kellernutzungsvereinbarung mit ihrem Vermieter ab, für monatlich 79 Euro. Die Miete für dem Keller sollte zu Beginn eines neuen Vertragsjahres um jeweils 2,5 Prozent steigen.

Nach ein paar Monaten rügten die in Berlin lebenden Mieter den Vermieter. Sie gingen jetzt davon aus, dass bei einer Miete von insgesamt 929 Euro die Mietpreisbremse nicht beachtet wird. Die Mietpreisbremse gilt an angespannten Wohnungsmärkten wie zum Beispiel in Berlin. Sie besagt, dass die Neuvermietungsmiete nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Der Fall landete zunächst vor dem Amts- und dann vor dem Landgericht Berlin, die den Mietern Recht gaben, und dann vorm BGH. Dieser kommt zum Schluss: „Der Prüfung anhand der Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) unterliegt im Streitfall lediglich die von den Parteien für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 850 €, nicht jedoch auch das für die Nutzung des Kellers vereinbarte Nutzungsentgelt in Höhe von 79 €.“ Im vorliegenden Fall liege eine „Eigenständigkeit beider Verträge vor“.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de; AZ: VIII ZR 94/21/haus-und-grund.com
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Barrierefreiheit: BGH erlaubt 70-Jährigem Außenaufzug trotz Denkmalschutz

Einem 70-jährigen Eigentümer bleibt es künftig erspart, die über 100 Stufen zu seiner Wohnung zu Fuß zu gehen. Stattdessen darf er nun einen Außenaufzug am Mehrfamilienhaus anbauen lassen – obwohl dieses unter Denkmalschutz steht und fürs Vorderhaus 1983 sogar den Fassadenpreis der Stadt München erhielt. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (AZ: V ZR 244/22 und V ZR 33/23).

Im vorliegenden Fall wollen ein 70-jährige Eigentümer sowie ein weiterer Eigentümer auf eigene Kosten einen Außenaufzug am Hinterhaus anbringen lassen. Allerdings sind die anderen Eigentümer damit nicht einverstanden. Dafür gibt es verschiedene Gründe. Neben der baulichen Veränderung fürchten sie auch einen Platzverlust zum Aufstellen von Fahrrädern und Mülltonnen. Der Fall landet zunächst vorm Amts- und dann vorm Landgericht München, bevor sich der BGH wegen der eingelegten Revision der Eigentümer mit diesem befassen muss.

Aus der Entscheidung des BGH lässt sich ableiten, dass Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit nur in absoluten Ausnahmefällen verwehrt werden dürfen und das bauliche Veränderungen nur in absoluten Ausnahmefällen unangemessen sind. „Das wird nur bei außergewöhnlichen Begebenheiten oder außergewöhnlichen Begehren anzunehmen sein“, zitiert tagesschau.de die Vorsitzende Richterin des 5. Zivilsenats des BGH, Bettina Brückner.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de/tagesschau.de
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Bauvertrag: Festpreisbindung gilt trotz Materialpreissteigerung

Bauunternehmen können sich nicht auf Materialpreissteigerungen berufen, um vom vereinbarten Festpreis eines Bauvorhabens abzuweichen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (AZ: 5 U 188/22). Im vorliegenden Fall hat ein Ehepaar gegen ein Bauunternehmen geklagt, das den vereinbarten Bau eines Massivhauses nicht zum Pauschalpreis von etwa 300.000 Euro ausführen wollte, sondern aufgrund von Materialpreissteigerungen zirka 50.000 Euro mehr verlangte.

Das Ehepaar sah allerdings nicht ein, diese 50.000 Euro mehr zu bezahlen. Es wies das Bauunternehmen daher an, zum vereinbarten Pauschalpreis mit den Bauarbeiten zu beginnen. Das Bauunternehmen weigerte sich allerdings. Daraufhin beauftraget das Ehepaar ein anderes Unternehmen, das aber ebenfalls mehr als 300.000 Euro für den Bau des Massivhauses verlangte. Daraufhin verklagte das Ehepaar das erste Bauunternehmen, um ihnen die dadurch entstandenen Mehrkosten zurückzufordern.

Das Ehepaar bekam vom Pfälzischen Oberlandesgericht Recht; das Bauunternehmen wurde in die Schranken gewiesen. Es habe zwar eine entsprechende Preisanpassungsklausel im Bauvertrag gegeben, diese sei aber unwirksam gewesen. Sie benachteilige Kunden „unangemessen“. Das Pfälzische Oberlandesgericht stellte klar, dass Bauherren auf den vereinbarten Festpreis angewiesen sind, da bereits kleine Preiserhöhungen zu erheblichen finanziellen Belastungen für sie führen können.Quelle: olgzw.justiz.rlp.de
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WEG: Großer Spielraum bei Kostenverteilung

Neue Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz bieten mehr Flexibilität bei der Kostenaufteilung für Instandhaltungsmaßnahmen. Laut der Urteile V ZR 81/23 und V ZR 87/23 des Bundesgerichtshofs (BGH) können Eigentümergemeinschaften nun Beschlüsse fassen, die eine spezifische Kostenverteilung zulasten einzelner Eigentümer für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums vorsehen. Dies ermöglicht eine an die individuellen Nutzungsverhältnisse angepasste Verteilung der Instandhaltungskosten.

In einem der verhandelten Fälle ging es um die Kosten für die Reparatur von sogenannten Doppelparkern, die fortan nicht mehr von der gesamten Eigentümergemeinschaft, sondern nur von den Eigentümern der Doppelparker getragen werden sollen (V ZR 81/23). Die gerichtliche Entscheidung bestätigte, dass solch eine spezifische Kostenzuweisung zulässig ist, solange sie die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Parteien berücksichtigt und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung führt.

Im anderen Fall (V ZR 87/23) haben Eigentümer beschlossen, ein defektes und zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Dachfenster auszutauschen. Die Kosten dafür, so beschlossen sie, soll der Eigentümer der Dachgeschosswohnung allein tragen. Dagegen klagte dieser, jedoch ebenfalls ohne Erfolg. Der BGH betonte, dass die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes einen größeren Spielraum für individuelle Regelungen zur Kostentragung innerhalb von Eigentümergemeinschaften schafft.

Quelle: bundesgerichtshof.de/AZ: V ZR 81/23 & V ZR 87/23
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Geldwäscheverdacht: Einziehung von Immobilien

Das Landgericht Berlin I hat in die Einziehung einer Immobilie und weiterer Vermögenswerte angeordnet (AZ: 502 KLs 27/21). Grundlage dafür war der Verdacht der Geldwäsche, der unter anderem gegen die Eigentümerin der Immobilien bestand. Die Staatsanwaltschaft Berlin hatte die Beschuldigten verdächtigt, illegal erworbene Gelder in Immobilien angelegt zu haben, um deren Herkunft zu verschleiern. Trotz Einstellung des strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens im Jahr 2020 aufgrund mangelnder Beweise, strebte die Staatsanwaltschaft ein selbstständiges Einziehungsverfahren an.

Das selbstständige Einziehungsverfahren ist auch ohne ein Strafverfahren möglich. Dazu muss folgende Voraussetzung erfüllt sein: Das Gericht muss davon überzeugt sein, dass die Vermögenswerte aus Straftaten stammen, die nicht länger als 30 Jahre zurückliegen. Im beschriebenen Fall musste das Gericht in einer umfangreichen Beweisaufnahme klären, ob die Finanzierung der Immobilien tatsächlich aus Straftaten resultierte. Die Beweisaufnahme erstreckte sich über 43 Tage, während derer unter anderem Zeugen vernommen und Rechtshilfeersuchen in den Libanon gestellt wurden.

Am Ende kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Immobilien mit rechtswidrig erlangtem Vermögen finanziert worden sind. Dass die Mittel aus einer Erbschaft im Libanon stammten, glaubte das Gericht nicht. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und kann mit einer Revision angefochten werden.Quelle: berlin.de/AZ: 502 KLs 27/21
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Vertreterversammlung: Beschlüsse während Corona-Pandemie gültig

Beschlüsse, die während der Corona-Pandemie in einer sogenannten Vertreterversammlung gefasst wurden, behalten ihre Gültigkeit. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (AZ: V ZR 80/23). Die Entscheidung stützt sich darauf, dass die Beschlüsse nicht allein deshalb nichtig sind, weil einige der Eigentümer nur durch Vollmachten vertreten waren.

Im vorliegenden Fall war eine Eigentümerversammlung in Präsenz aufgrund der Bestimmungen während der Corona-Pandemie nicht möglich. Die Verwalterin hatte daher zu einer schriftlichen Eigentümerversammlung eingeladen und die Wohnungseigentümer aufgefordert, Vollmachten für die Stimmabgabe zu erteilen. Dies taten auch einige der Eigentümer. Die Verwalterin führte daraufhin allein eine Eigentümerversammlung durch und übermittelte den Eigentümern ein Protokoll mit den gefassten Beschlüssen. Dagegen klagten Eigentümer, die keine Vollmacht erteilt hatten. Allerdings haben sie dabei die einmonatige Klagefrist nicht gewahrt. Das Amtsgericht Frankfurt wies die Klage daher ab.

Vom Landgericht wurden die Beschlüsse des Amtsgerichts später für nichtig erklärt. Grund dafür war, dass das das Landgericht das Recht der Eigentümer auf eine persönliche Teilnahme an einer Eigentümerversammlung verletzt sah. Der BGH hob das Urteil allerdings auf und stellte die amtsgerichtliche Entscheidung wieder her. Die Richter hoben die schwierige Lage der Verwalterin hervor, die zwischen der Einhaltung des Wohnungseigentumsrechts und des Infektionsschutzrechts wählen musste. Die Entscheidung trägt den außergewöhnlichen Umständen Rechnung und ermöglicht es WEGs, auch in Krisenzeiten handlungsfähig zu bleiben.

Quelle und weiter Informationen: bundesgerichtshof.de/wohnen-im-eigentum.de
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Urteil: Wer haftet, wenn ein Baum umstürzt?

Ein Eigentümer kann nicht unbedingt dafür haftbar gemacht werden, wenn es aufgrund eines Sturms zu Schäden kommt. Das entschied das Amtsgericht München (113 C 18489/22). Im vorliegenden Fall stürzte bei einem Unwetter ein Baum auf ein geparktes Auto gegenüber eines Parkhauses, dessen Betreiber die Verkehrssicherungspflicht innehatte. Das Auto erlitt einen Totalschaden. Die Eigentümerin des Autos ging von einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht aus. Sie forderte Schadensersatz. Das Amtsgericht München entschied jedoch gegen die Klägerin. Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass der Betreiber des Parkhauses seine Pflichten verletzt hatte.

Aus dem Urteil geht hervor, dass für eine Haftung nicht nur die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht hätte bewiesen werden müssen, sondern auch eine bestehende Schädigung der Bäume. Doch auch bei regelmäßiger Kontrolle und Pflege der Bäume durch den Betreiber – wie in diesem Fall – können naturbedingte Ereignisse wie Unwetter zu Schäden führen, die außerhalb seiner Verantwortung liegen. Das Gericht betonte, dass eine abstrakte Gefahr durch Bäume als naturbedingt hinzunehmen ist.

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer detaillierten Beweisführung für Kläger in Fällen, in denen sie eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vermuten. Für Eigentümer von Fahrzeugen bedeutet das Urteil, dass sie sich nicht automatisch auf eine Entschädigung bei Schäden durch Bäume während eines Unwetters verlassen können.Quelle: justiz.bayern.de/AZ: 113 C 18489/22
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Urteil: Erbbaurecht kann an Kommune zurückfallen

Eine Kommune kann unter Umständen die Rückübertragung eines an einen Verein abgetretenen Grundstücks verlangen. Zu diesem sogenannten Heimfall kann es dann kommen, wenn der Verein seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. Das entschied der Bundesgerichtshof (V ZR 191/22). Im vorliegenden Fall hatte die Kommune einem Verein per Erbbaurechtsvertrag erlaubt, innerhalb von vier Jahren auf einem Grundstück eine Moschee sowie ein Kulturhaus zu errichten. Dem Verein gelang dies jedoch nicht.

Für einen solchen Fall behielt sich die Kommune das Wiederkaufsrecht vor und machte dieses geltend. Der Fall landete vor Gericht. Die Kommune bekam sowohl vom Landgericht (17 O 1045/18) als auch vom Oberlandesgericht (10 U 278/21) und vom BGH Recht. Der Verein habe gegen vertraglich geregelte Bauverpflichtungen verstoßen, in dem er den ersten Bauabschnitt nicht innerhalb von vier Jahren fertiggestellt habe, so der BGH.

Die von der Kommune mit dem Verein vereinbarte Bebauungspflicht sei auch nicht unangemessen. Schließlich habe die Kommune ein Interesse daran, dass Grundstück der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Grund für die Entscheidung des BGH ist wohl auch, dass der Verein „schuldhaft missachtet“ habe.

Quellen und weitere Informationen: bundesgerichtshof.de/rsw.beck.de/drklein.de
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