Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Im Jahre 2015 erwarb ein Ehepaar eine Eigentumswohnung in einem Neubaugebiet in Düsseldorf. Auf dem Gelände sollten insgesamt 1.800 Wohnungen entstehen. Für die 140 Quadratmeter große Wohnung bezahlte das Ehepaar 550.000 Euro. Zu einem späteren Zeitpunkt errichtete die Stadt Düsseldorf auf der gegenüberliegende Seite der Neubauwohnung eine Altglas- und Altpapier-Containeranlage. Da die Anlage bei den Verkaufsgesprächen mit dem Bauträger nicht thematisiert wurde, fühlte sich das Ehepaar arglistig getäuscht und erhob Klage (AZ I-21 U 46/19).

Die Eheleute forderten von dem Bauträger eine Schadensersatzzahlung von 10.000 Euro. Als Gründe gaben sie an, dass die Neubauwohnung wegen der durch die Anlage entstehenden Lärm- und Geruchsbelästigungen sowie der optischen Nachteile etwa 30.000 Euro weniger wert sei als der vereinbarte Kaufpreis. Vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hatte die Klage keinen Erfolg. Eine Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) ließ der Senat nicht zu. Das OLG sieht in Bezug auf § 437 BGB keinen Sachmangel der Kaufsache durch die Errichtung einer Wertstoffsammelstelle in der Nähe des Neubaugebiets.

Denn laut OLG ist eine ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung Bestandteil des urbanen Lebens. Die Eheleute haben sich mit dem Kauf ihrer Eigentumswohnung für den Standort in einem städtischen Gebiet entschieden. Die Beeinträchtigungen durch eine Containeranlage seien somit unvermeidbar und hinzunehmen, auch wenn es sich um eine Neubausiedlung mit gehobenen Immobilienpreisen handele. Ferner stand der Bauträger nicht in der Pflicht, über die Errichtung der Wertstoffsammelstelle zu informieren, da es sich um ein öffentliche und für jeden zugängliche Information handele. Auch der rechtlich vorgeschriebene Mindestabstand der Containeranlage zu den Wohngebäuden wurde vorschriftsmäßig eingehalten.

Quelle: OLG Düsseldorf
© fotolia.de

In einem Rechtstreit über ausstehende Mietzahlungen in Berlin wurde eine Zwangsverwaltung angeordnet. Die Vermieterin eines Anwesens vermietete acht Wohnungen an eine GmbH & Co. KG, die die Räumlichkeiten weitervermietete bzw. Dritten zur Verfügung stellte. Bei dem zwischen den beiden Parteien geschlossenen Mietvertrag handelte es sich um einen „Mietvertrag von Wohnraum“. In § 1 des Mietvertrages und der Beschreibung des Mietobjekts wurde verschriftlicht: „Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen …“. Neben anderen Abreden wurde unter § 6 „Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung“ festgehalten, dass der Mieter zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei.

Mit einem Schreiben vom 25. August 2011 kündigte der Zwangsverwalter das Mietverhältnis zum 30. November 2011, ohne Angabe von Gründen. Kurz zuvor, im September 2011, vermietete die Gesellschaft eine der Wohnungen erneut. Auch dieses Mietverhältnis wurde von dem Zwangsverwalter fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt. Die Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses beruhte auf Zahlungsverzögerungen der Miete. Mit einem Schreiben im Juni 2016 verlangt der Zwangsverwalter die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung der ausstehenden Mieten, der Nebenkosten sowie einer Nutzungsentschädigung. Vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte hatte die Klage Erfolg. Das Landgericht (LG) Berlin wies die Klage jedoch ab.

Laut Urteil des LG sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, da der Verwalter gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Gesellschaft in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Dieses sei laut LG allerdings erforderlich, da es sich laut Mietvertrag um ein Wohnraummietverhältnis handele bzw. die Mietparteien unter einem „Schutz des sozialen Mietrechts“ stünden. Anders sieht es der Bundesgerichtshof (BGH) und hebt das Urteil des LG auf. Denn bei dem geschlossenen Mietvertrag handelt es sich laut BGH eben nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern gemäß § 578 Abs 2 BGB um andere Räume. Somit ist § 573 Abs. 3 BGB nicht anwendbar. Der Zwangsverwalter konnte gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB (Gewerbliche Weitervermietung) „in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten“ eintreten und das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen.

Quelle: AG/LG Berlin/BGH
© fotolia.de

Aufgrund von Eigenbedarf kündigt eine Vermieterin ihrer Mieterin das Mietverhältnis nach 18 Jahren. Zum Kündigungszeitpunkt war die Mieterin 88 Jahre alt und lebte seit 1997 mit ihrem Ehemann in der Wohnung, der in der Zwischenzeit bereits verstorben ist. Das Ehepaar wies die Kündigung zurück und verlangt gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (AZ VIII ZR 68/19). Den Widerspruch begründen sie mit dem Vorleigen eines Härtefalls hinsichtlich ihres hohen Alters und ihrer sozialen Verwurzelung. Auch gaben sie an, nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben, um neuen adäquaten Wohnraum zu finden.

Das Landgericht (LG) Berlin gab den Mietern Recht und wies die Räumungsklage ab. Vor allem das hohe Alter der Mieterin sei ausschlaggebend für die Anerkennung eines vorliegenden Härtefalls, auch wenn die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durchaus berechtigt sei. Wenn keine anderweitige Pflichtverletzung der Mieter vorläge, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen könnte, sei das hohe Alter als Härtegrund anzusehen und das Mietverhältnis zu verlängern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil des LG auf und gibt den Rechtsstreit zur weiteren Prüfung an das Gericht zurück. Demnach sei lediglich die Angabe des hohen Alters der Mieterin kein entscheidender Grund für die Anerkennung des Vorliegens eines Härtefalls gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein Sachverständigengutachten soll Aufschluss darüber geben, wie tief die Verwurzelung im Einzelfall geht, beispielsweise unter Berücksichtigung der sozialen Kontakte oder der Teilnahme an sportlichen, kulturellen oder religiösen Veranstaltungen am Wohnort sowie der Beschaffung von Dingen des täglichen Bedarfs in der Umgebung. Im Grunde sei zu prüfen, welche Auswirkungen ein Umzug der Mieterin hätte, insbesondere in Bezug auf ihren Gesundheitszustand. Wenn neben dem hohen Alter und der Verwurzelung der Mieterin durch einen Umzug auch eine Verschlechterung des Gesundheitszustands zu erwarten sei, sei es durch bereits vorhandene Krankheiten, könnte dies allein als Härtegrund ausreichen. Das tatsächliche Vorliegen eines Härtefalls ist im Einzelfall zu prüfen.

Quelle: BGH
© photodune.net

Werden an Immobilien Modernisierungsarbeiten durchgeführt, folgt in der Regel eine Mieterhöhung für die Mieter. Bis Ende 2018 durften Eigentümer jedes Jahr bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Um Mieter zu erleichtern und vor hohen Mieterhöhungen zu schützen, trat zum 1. Januar 2019 ein neues Gesetz in Kraft. Gemäß einer Änderung im Mietrecht und des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) ist es Eigentümern erlaubt, lediglich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.

In München kündigte die Immobilienfirma des Hohenzollernkarrees mit einem Schreiben vom 27. Dezember 2018 ihren Mietern Modernisierungsarbeiten an. Diese sollten im Dezember 2019 beginnen und bis ins Jahr 2023 andauern. Der Mieterverein München reichte eine Musterfeststellungsklage vor dem Oberlandesgericht (OLG) München ein. Laut dem Mieterverein sei die Zeitspanne zwischen der Ankündigung der Arbeiten und dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu lang. Es läge die Vermutung nahe, dass die Immobilienfirma mit der Ankündigung im Dezember 2018, kurz vor Eintreten des MietAnG, davon profitieren wolle, einen höheren Betrag der Kosten auf die Mieter umzulegen. Der Musterfeststellungsklage schlossen sich 136 Mieter an.

Das OLG München gab den Klägern Recht und bestätigte, dass die Zeitspanne zwischen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und der tatsächlichen Durchführung zu lang sei. Die Vermieterin reichte Revision ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zugunsten der Beklagten (Az. VIII ZR 305/19). Denn gemäß § 555c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfülle die Ankündigung und die geplante Durchführung der Modernisierungsarbeiten alle gesetzlichen Bedingungen. Die Bestimmungen aus § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB erfordern die Benachrichtigung über einen voraussichtlicher Beginn sowie eine voraussichtliche Dauer für die Modernisierungsmaßnahmen. Allerdings bedarf es keiner Einhaltung einer Höchstfrist zwischen der Ankündigung und der Durchführung.

Quelle: BGH
© fotolia.de

Wer Eigentümer eines Hauses wird, hat auf der einen Seite viele Rechte und Freiheiten, die er auf seinem Grundstück und in seinem Haus ausüben darf. So kann das Haus beispielsweise verkauft oder vermietet, renoviert und im Innenbereich verändert werden. Es kann auch leerstehen oder belastet werden. Die Rechte von Hauseigentümern sind in § 903 BGB geregelt. Diese gelten, solange und soweit sie die Rechte von Dritten und das Allgemeinwohl nicht behindern.

Auf der anderen Seite hat ein Hauseigentümer auch zahlreiche Pflichten, denen er nachgehen muss. Grundsätzlich ist er dafür verantwortlich, dass von seinem Eigentum aus keine Gefahr für Dritte entsteht und dass das Allgemeinwohl nicht gefährdet wird. Zu seinen Pflichten gehören u. a. die Verkehrssicherungspflicht sowie die Räum- und Streupflicht. Bei der Verkehrssicherungspflicht gilt, dass alle Flächen am Grundstück und am Gebäude, alle Bauteile sowie Anlagen und Einrichtungen so sicher gehalten und behandelt werden müssen, dass einem Dritten kein Schaden entstehen darf. Im Winter gilt die Räum- und Streupflicht. Hausbesitzer müssen die Gehwege vor dem Haus von Schnee- und Eisbefall räumen und ggfs. streuen, da diese sonst eine Gefahr für Dritte darstellen.

Die sogenannte Nutzungspflicht erlaubt dem Hausbesitzer, seine Räumlichkeiten so zu nutzen, wie es in den baurechtlichen Bestimmungen vorgesehen ist. Hier ist beispielsweise zwischen einem Wohnhaus und einer zu Gewerbezwecken genutzten Immobilie zu unterschieden. Müssen städtische Baumaßnahmen durchgeführt werden, wie die Verlegung von Leitungen zur Wasser- oder Energieversorgung, gilt für Hausbesitzer die Duldungspflicht. Zudem sind Eigentümer dazu verpflichtet, sich im Bereich der energetischen Sanierung an die Vorschriften aus dem Gebäudeenergiegesetz zu halten und diese umzusetzen.

Quelle: IVD
© photodune.net