Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Würde die Räumung eines psychisch kranken Mieters zu einer Suizidabsicht führen, muss der Vermieter das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Dies entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH; AZ: VIII ZR 390/21). Im vorliegenden Fall wollte ein Eigentümer seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen, um zwei Wohnungen für sich und seinen Lebenspartner zusammenlegen und diesem somit wegen orthopädischer Probleme einen barrierefreien Zugang zu ermöglichen.

Er kündigte seiner Mieterin, die bereits seit 40 Jahren in der Wohnung lebt. Diese widersprach der Kündigung daraufhin und machte Härtegründe geltend. Sie leide an schweren Depressionen bis hin zu Suizidideen. Daraufhin bot der Vermieter ihr eine andere Wohnung im Haus an. Dieses Angebot nahm die Mieterin allerdings nicht an. Daraufhin klagte er vor dem Amtsgericht auf Räumung beziehungsweise auf die hilfsweise Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein Jahr bei Festlegung einer höheren Kaltmiete. Das Amtsgericht beziehungsweise das Berufungsgericht (Landgericht) erhöhten daraufhin zwar die zu zahlende Nettokaltmiete. Auch die Eigenbedarfskündigung wurde für wirksam erklärt, das Mietverhältnis musste der Kläger aber dennoch fortsetzen.

Grund dafür waren wohl auch die Aussagen des Lebenspartners und der behandelnden Ärztin der Mieterin. Schließlich landete der Fall vor dem BGH, der aber auch zugunsten der Mieterin entschied. Auch die Ablehnung einer Therapie oder das Ausschlagen einer Ersatzwohnung könne nicht grundsätzlich dazu führen, das Vorliegen einer Härte abzulehnen. Grund dafür ist, dass Betroffene gegebenenfalls schon krankheitsbedingt über eine fehlende Einsichtsfähigkeit verfügen. Allerdings müssen laut BGH Einzelfallentscheidungen getroffen werden.

Quelle: Bundesgerichtshof/VIII ZR 390/21
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Ein Immobilienverkäufer kann nicht zwangsläufig zur Sanierung eines Grundstücks verantwortlich gemacht werden, wenn dort Altlasten vermutet werden. Denn es müsse vorab geprüft werden, ob eine tatsächliche Bodenbelastung vorliegt. Das entschied nun der Bundesgerichtshof (V ZR 213/21) und verwies den Fall daher zurück an das Oberlandesgericht (OLG) München. Im vorliegenden Fall hatte ein Immobilienverkäufer (Immobilienunternehmen) ein Gebäude auf einem Münchener Grundstück in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und mit dem Verkauf dieser begonnen.

Das Immobilienunternehmen wollte vorab allerdings noch eine Tiefgarage errichten lassen, wahrscheinlich, um einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Daher beauftragte es vorab eine Bodenanalyse. Bei dieser kam heraus, dass sich bei dem Boden unter der geplanten Tiefgarage um eine aufgefüllte Kiesgrube handelt, die mit unterschiedlichen Schadstoffen belastet ist. Das Immobilienunternehmen informierte daraufhin die Stadt, setzte den Verkauf zunächst aus und schloss die Haftung für eine Altlastenfreiheit des Grundstücks außerhalb des Innenhofs in den Kaufverträgen aus. Danach nahm sie den Verkauf wieder auf und informierte die Käufer über die Altlastenauskunft für den Boden unter der geplanten Tiefgarage.

Weil die neue Wohnungseigentümergemeinschaft später mögliche Ansprüche wegen der Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenbereich geltend machen wollte, landete der Fall erst vor dem Landgericht, dann vor dem OLG und schließlich vor dem BGH. Der BGH entschied allerdings, dass vor einem Urteil erst eine sogenannte behördlichen Gefährdungsabschätzung erfolgen muss. Bei dieser müsse geprüft werden, ob tatsächlich eine Altlast im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes vorliegt. Der BGH verwies den Fall daher zurück ans OLG.

Quellen: bundesgerichtshof.de/(AZ: V ZR 213/21)/wavepoint
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Auch wenn eine Eigentümerin nichts für Schädlinge auf ihrem Grundstück kann, muss sie diese bekämpfen und die Kosten dafür tragen. So entschied es jetzt zumindest das Verwaltungsgericht Berlin (VG 14 L 1235/22). Im vorliegenden Fall hatte eine unbekannte Person Ratten auf einem Grundstück in Berlin-Reinickendorf mit Futter und Getränken versorgt. Der Rattenbefall war dem Gesundheitsamt gemeldet und von mehreren Personen unabhängig voneinander bestätigt worden.

Das Gesundheitsamt führte eine Ortsbesichtigung durch. Nach dieser verpflichtete das Bezirksamt Reinickendorf die Eigentümerin dazu, innerhalb von einer Woche eine Fachkraft mit der Rattenbekämpfung zu betrauen und das Bezirksamt hierüber schriftlich zu informieren. Geschehe das nicht, wolle das Bezirksamt die Rattenbekämpfung selbst vornehmen und der Eigentümerin die Kosten hierfür in Rechnung stellen.

Daraufhin reichte die Eigentümerin einen Eilantrag ein, jedoch ohne Erfolg. Die Pflicht der Eigentümerin zur Rattenbekämpfung ergebe sich in diesem Fall aus der Verordnung über die Bekämpfung von Gesundheitsschädlingen. Die sei auch dann der Fall, wenn die Eigentümerin kein Verschulden und keine Verantwortlichkeit für die Entstehung des Rattenbefalls trifft. Gegen den Beschluss kann die Eigentümerin noch Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg einlegen.

Quelle: berlin.de/VG 14 L 1235/22
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Private Vermieter dürfen ihre Immobilie nicht leichtfertig zu einem überzogenen Mietpreis an Verwandte vermieten. So entschied jetzt das Amtsgericht Frankfurt am Main (AZ: 940 OWi 862 Js 44556/21). Im vorliegenden Fall hatte ein privater Vermieter seine 53 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung für 810 Euro pro Monat an seinen Cousin und dessen Familie vermietet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete durfte unter Berücksichtigung einer zwanzigprozentigen Wesentlichkeitsgrenze jedoch zunächst rund 550 Euro beziehungsweise ab dem 1. Juni 2020 höchstens 570 Euro betragen. Die Miete kam dem Cousin zwar sehr hoch vor, jedoch schloss er den Mietvertrag ab, weil er sich bereits seit über einem Jahr auf Wohnungssuche befand.

Nach Ansicht des Gerichts hat der private Vermieter die Situation der Wohnungsknappheit ausgenutzt. Zwar habe er sich bei den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Höhe des Mietpreises erkundigt. Dies allein reiche aber nicht aus. Stattdessen hätte er sich bei sachkundigen Stellen darüber informieren müssen, zu welchem Preis er seine Wohnung vermieten darf. Der private Vermieter muss nun nicht nur eine Geldbuße zahlen, sondern auch die erwirtschafteten Mehrerlöse abführen.

Quelle: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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In Neuwied müssen Grundstückseigentümer nun erheblich tiefer in die Tasche greifen. Denn das Verwaltungsgericht Koblenz entschied, dass die Stadt den Hebesatz für die Grundsteuer B von 420 v. H. auf 610 v. H. anheben darf (5 K 1000/21.KO & 5 K 999/21.KO). Dagegen hatten Eigentümer von Wohngrundstücken geklagt. Jedoch ohne Erfolg.

Die Richter aus Koblenz entschieden, dass die Grundsteueränderungsbescheide rechtmäßig sind und die Kläger nicht in ihren Rechten verletzen. Die Anhebung des Hebesatzes verstoße nicht gegen den sogenannten Gleichheitsgrundsatz, außerdem sei sie weder treuwidrig noch willkürlich erfolgt.

Stattdessen sei die Anhebung des Hebesatzes sogar gerechtfertigt, da es Haushaltsjahr 2021 der Stadt Neuwied ein Defizit von über acht Millionen Euro gegeben habe. In den vorliegenden Fällen müssen die Eigentümer nun mehrere hundert Euro mehr bezahlen als ursprünglich geplant. Hinnehmen wollen sie das allerdings nicht: Sie ziehen jetzt vor das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz.

Quelle: vgko.justiz.rlp.de/5 K 1000/21.KO & 5 K 999/21.KO
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