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Verluste aus der Vermietung von Immobilien mit einer Wohnfläche von über 250 Quadratmetern können nicht automatisch mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies betrifft insbesondere Luxusobjekte, deren Marktmiete den hohen Wohnwert und die damit verbundenen Kosten nicht adäquat abbildet, was eine kostendeckende Vermietung oft unmöglich macht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden (AZ: IX R 17/21).

Im konkreten Fall hatten Eltern drei Villen mit je über 250 Quadratmetern Wohnfläche an ihre volljährigen Kinder vermietet. Daraus entstandene jährliche Verluste von 172.000 bis 216.000 Euro hatten sie mit ihren anderen Einkünften verrechnet. Dies führte zu einer beträchtlichen Einkommensteuerersparnis, die der BFH jedoch nicht anerkannte. Der BFH fordert, dass Steuerpflichtige in solchen Fällen nachweisen müssen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, langfristig finanzielle Überschüsse zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden und entstehen über längere Zeit Verluste, wird die Vermietung als steuerlich irrelevant eingestuft.

Die Entscheidung des BFH unterstreicht die bisherige Rechtsprechung, dass bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Um als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt zu werden, muss nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Quelle: AZ: IX R 17/21/bundesfinanzhof.de
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Eine Käuferin kann vom Verkäufer nicht immer den Kaufpreis zurückverlangen, wenn sich später herausstellt, dass keine Baugenehmigung für die Immobilie vorliegt (AZ: 6 U 210/22). Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG). Die Käuferin hatte eine Wohnung im Frankfurter Nordend für 330.000 Euro erworben. Im Kaufvertrag war allerdings ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Das bedeutet, dass die Klägerin auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.

Ein solcher Haftungsausschluss für Sachmängel schließe die fehlende Baugenehmigung mit ein. Daher bestätigte das OLG die vorangegangene Entscheidung des Landgerichts, dass die Klägerin den Kaufpreis nicht zurückfordern kann. Der Beklagte (Verkäufer) hatte zudem glaubhaft gemacht, dass er selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis hatte. Die Klägerin konnte kein arglistiges Verhalten des Beklagten nachweisen. Zudem konnte dem Beklagten auch keine Beteiligung am Bau oder Umbau der Wohnung vorgeworfen werden.

Das OLG stellte ferner klar, dass die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt. Der Begriff „Wohnung“ beziehe sich lediglich auf den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten und ihre Verwendung zu Wohnzwecken. Eine weitergehende Haftung des Beklagten für die baurechtliche Unbedenklichkeit konnte aus der Verwendung des Begriffs nicht abgeleitet werden. Die Entscheidung des OLG ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann noch mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

Quelle: Beschluss vom 31.10.2023, Az. 6 U 210/22/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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