Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Ein Makler kann nicht die Zahlung der Provision verlangen, wenn er Kaufinteressenten betreut, die die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt günstiger von einem anderen Makler erwerben. Das entschied das Landgericht Darmstadt (LG Darmstadt; 29 O 326/19). Im vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer einen Immobilienmakler per Vertrag bis zum 31. Januar 2019 mit dem Verkauf seiner Immobilie betraut. In diesem Zusammenhang wurde auch ein Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten durchgeführt.

Den Kaufinteressenten war die Immobilie mit rund 600.000 Euro aber offenbar zu teuer. Der Makler suchte zwar das Gespräch mit den Verkäufern, diese jedoch wollten weiterhin rund 600.000 Euro für ihre Immobilie haben. Dies teilte der Makler den Kaufinteressenten mit. Rund zwei Wochen später schrieben sie dem Makler, dass sie keine weitere Immobilienbesichtigung wünschen. Sie wüssten aber sehr wohl, dass ihnen beim Immobilienkauf jemand zuvorkommen könne. Somit nahmen sie von ihrer Kaufabsicht Abstand.

Der Makler schickte den Verkäufern vor dem Auslaufen seines Vertrages eine Liste mit mehreren Kaufinteressenten zu, auf denen sich auch der Name besagter Kaufinteressenten fand. Ab Februar 2019 beauftragten die Verkäufer jedoch eine andere Maklerfirma. Später stellte sich heraus, dass die Immobilie über den neuen Makler an die besagten Kaufinteressenten verkauft worden war, und zwar für 535.000 Euro. Der erste Makler zog daraufhin vor Gericht und verlangte von den Kaufinteressenten die Provision, rund 5,95 Prozent des Kaufpreises. Zu Unrecht wie das LG Darmstadt befand. Grund dafür ist unter anderem, dass die Kaufinteressenten bzw. Käufer beim zweiten Makler einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis zahlen mussten.

Quelle: rv.hessenrecht.hessen.de
© Fotolia

Modernisieren Vermieter eine Mietwohnung, müssen sie die Kosten dafür zwar transparent machen. Eine Aufschlüsselung der einzelnen Posten ist dafür jedoch nicht erforderlich, wie der BGH vor Kurzem urteilte (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21). In den vorliegenden Fällen waren in Bremen von Vermietern Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt worden und hatten für die Mieter eine Mieterhöhung nach sich gezogen.

Über die Mieterhöhung wurden sie mit einem Schreiben informiert, das eine Anlage über die „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ erhielt. In dem Dokument finden sich unter anderem Informationen zu den Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, dem umlagefähigen Modernisierungskostenteil sowie zur Berechnung der Mieterhöhung. Die Mieter erachteten die Mietkostenerhöhung aus formellen Gründen für unwirksam und forderten einen Teil der bereits gezahlten Miete zurück.

Dass eine Untergliederung der Kostenpositionen erforderlich ist, damit die Mieter die genauen Posten für die Mietkostenerhöhung nachvollziehen können – wie es die Vorinstanzen meinten –, hält der BGH nicht für erforderlich. Dazu erklärt der BGH: „[…] Die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht [dürfen] nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte“. Der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen würde ihm sonst genommen.

Quelle: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21/VIII ZR 361/21/bundesgerichtshof.de
© Fotolia

Ein für die Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung beauftragter Architekt ist nicht dazu verpflichtet, seine Auftraggeber vor möglichen Steuerschäden zu bewahren. Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG, Az. 29 U 185/20). Im vorliegenden Fall wollten Auftraggeber ihre Dachgeschosswohnung sanieren und beauftragten dazu einen Architekten mit Leistungen. Diesen bezahlten sie anschließend allerdings nicht.

Grund dafür war, dass ihnen fälschlicherweise gesagt worden sei, dass sie in Bezug auf den Denkmalschutz nichts beachten müssen. Wären sie richtig aufgeklärt worden, hätten sie das gesamte Bauvorhaben durch eine Sonderabschreibung fördern lassen können. So aber sei ihnen ein Steuerschaden von 5.000 Euro entstanden, den sie als eine Art Schadenersatz behielten.

Allerdings hatte bereits das Landgericht Frankfurt am Main dem Architekten das ausstehende Honorar zugesprochen (Urteil vom 24.08.2020, Az. 2-26 O 117/18). Auch das OLG entschied im Interesse des Architekten. Zwar habe er „pflichtwidrig nicht über die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit aufgeklärt“, so das OLG, allerdings „fehle […] [es] am Zurechnungszusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und dem behaupteten Steuerschaden“.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Az. 29 U 185/20/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
© Photodune

Kann ein Erbe das Familienheim aus gesundheitlichen Gründen nicht selbst nutzen, verliert er damit nicht die Erbschaftssteuerbefreiung für dieses. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 1. Dezember 2021 – II R 18/20). Im vorliegenden Fall hatte eine Klägerin das vom Vater geerbte Einfamilienhaus zwar eine Zeit lang selbst bewohnt. Aufgrund von gesundheitlichen Problemen war sie dort aber bereits nach sieben Jahren ausgezogen.

Normalerweise setzt die Steuerbefreiung laut BFH gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes voraus, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt. Dies sei aber nicht der Fall, wenn er aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert wird. Zwingende Gründe liegen wohl allerdings nur sehr selten vor. Denn sie setzen laut BFH nicht nur den Fall der Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims voraus.

Im aktuellen Fall gab die Klägerin an, sich aufgrund von gesundheitlichen Problemen in dem Einfamilienhaus kaum noch bewegen und auch nicht ohne fremde Hilfe dort leben zu können. In solchen Fällen könne man laut BFH nicht mehr von einer selbstständigen Haushaltsführung sprechen. Allerdings muss das Finanzgericht nun noch das Ausmaß der gesundheitlichen Beeinträchtigung der Klägerin prüfen, und zwar unter deren Mithilfe.

Quelle und weitere Informationen: bundesfinanzhof.de
© Fotolia

Muss eine Eigentümergemeinschaft für die Kosten eines Leitungswasserschadens in einer einzelnen Wohnung aufkommen, wenn die Versicherung diese nur noch teilweise erstattet? Dieser Frage geht der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Verhandlungstermin am Freitag, 16. September, 9 Uhr, nach. Vorab war der Fall bereits am Amtsgericht Köln (AZ: 204 C 171/19) sowie am Landgericht Köln (AZ: 29 S 146/20) gelandet.

Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar: In einer Wohnung in Köln treten aufgrund von mangelhaften Leitungen (Kupferrohren) wiederholt Leitungswasserschäden auf. Allein 2018 beliefen sich die Kosten hierfür auf rund 85.000 Euro. Die Eigentümergemeinschaft verfügt über eine Gebäudeversicherung, die auch Leitungswasserschäden abdeckt – ohne dabei zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Bisher hat die Eigentümergemeinschaft bei einem Leitungswasserschaden ein Unternehmen mit der Beseitigung beauftragt. Die Kosten, auch für Schäden am Sondereigentum, wurden vom Gemeinschaftskonto gezahlt.

Aufgrund der Schadenshäufigkeit verlangt die Versicherung nun aber eine Selbstbeteiligung von 7.500 Euro. Bei einem Wasserschaden müssten daher alle Eigentümer tief in die Tasche greifen. Dagegen hat nun die Eigentümerin einer Einheit geklagt, in der bislang keine Wasserschäden aufgetreten sind. Sie möchte nicht für Schäden aufkommen, die nur am Sondereigentum der Beklagten entstanden sind. Da mit dem Urteil verschiedene Vor- oder Nachteile für eine Eigentümergemeinschaft beziehungsweise für die Eigentümer einzelner Wohnungen einhergehen können, bleibt es spannend.

Quelle: bundesgerichtshof.de
© Fotolia