Extremwetterereignisse: Fünf Städte im Fokus

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Besonders fünf deutsche Städte sind stark für Extremwetterereignissen gefährdet – Frankfurt am Main, Leipzig, Saarbrücken, Dresden und Erfurt. Dies geht aus einer aktuellen Studie des Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL zur künftigen Entwicklung des Klimarisikos bis 2050 hervor. Die Prognosen basieren auf detaillierten Klimamodellen, die die Häufigkeit und Intensität von Naturereignissen wie Hochwasser, Hitze und Hagel bewerten.

Die Studie bewertet das Risiko für Städte mit einem Score, der die potenzielle Gefährdung durch den Klimawandel quantifiziert. Städte mit höheren Werten sind stärker gefährdet. Frankfurt am Main weist einen Score von 21,7 auf, Leipzig von 14,2, Saarbrücken von 14,1, Dresden ebenfalls von 14,1 und Erfurt von 13,8. Diese Städte stehen laut Studie somit vor großen Herausforderungen, da sie sich auf zunehmende Niederschlagsereignisse, Hitze und andere klimatische Veränderungen einstellen müssen.

Die zu erwartenden Entwicklungen bedeuten auch, dass Anpassungen in der Stadtplanung und Infrastruktur erforderlich sind. Zudem müssen sowohl die Bewohner als auch die Immobilieninvestoren sich laut JLL verstärkt Vorsorgemaßnahmen treffen, um sich an die sich ändernden Bedingungen anzupassen.
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Bauprojekte: Vorsicht vor Altlasten in ehemaligen Industriegebieten

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In ehemaligen Industriegebieten, in denen Wohnraum entstehen soll, können Altlasten in den Böden eine kostspielige Herausforderung darstellen. Schwermetalle und andere Gifte machen oft eine aufwendige Bodensanierung notwendig, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt daher, die Bodenqualität bereits vor dem Grundstückskauf eingehend zu prüfen. So können später hohe Sanierungskosten vermieden werden.

Besonders wenn Zweifel an der Bodenbeschaffenheit bestehen, sollten Potenzielle Käufer vor dem Erwerb eines Grundstücks eine solche Baugrunduntersuchung durchführen lassen. In einem fachgerechten Gutachten wird das Ausmaß der Belastungen festgehalten. Es kann sich lohnen, die Kosten für die Untersuchung aufzubringen. So können mögliche Zusatzkosten für die Bodensanierung mit in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen werden.

Ein unabhängiger Bausachverständiger kann angehende Bauherren bei der Wahl der notwendigen Untersuchungen unterstützen und sicherstellen, dass die Ergebnisse korrekt in die Kaufverträge einfließen. Dies schützt Bauherren nicht nur vor unerwarteten Zusatzkosten, sondern ermöglicht ihnen auch eine realistische Einschätzung des gesamten Bauvorhabens.
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Digitalisierung: Wie wirkt sich das Homeoffice auf den Energieverbrauch aus?

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Durch die Digitalisierung wird zukünftig 10 bis 20 Prozent weniger Energie verbraucht als 2020. Zu diesem Schluss kommen Forschende des Paul-Scherer-Instituts (PSI) in einem Rechenmodell. Mit diesem beschreiben sie den Einfluss von „digitalen Lifestyles“ bis 2050. Grund dafür sind Rebound-Effekte. Damit ist gemeint, dass ein auftretender höherer Verbrauch – zum Beispiel im Homeoffice durch den gestiegenen Energieverbrauch fürs Heizen, Kochen und Videocalls – durch effiziente Technologien und Verhaltensänderungen kompensiert werden.

Arbeitet jemand ausschließlich noch im Homeoffice, kaufe er sich vielleicht kein neues Auto. Außerdem schaffen sich Immobilieneigentümer dann vielleicht eine Wärmepumpe an, so die Forschenden. Sie weisen allerdings darauf hin, dass viele Überlegungen eine Rolle für die Auswirkungen auf das Energiesystem spielen.

Deshalb hat die ehemalige PSI-Doktorandin Lidia Stermieri ein weiteres Modell einbezogen, das „Socio-Enonomic Energy model for Digitalization“. Dabei geht sie von zwei möglichen Szenarien aus. Im ersten Szenario „Frozen“ geht sie davon aus, dass die Digitalisierung mangels Interesses der Gesellschaft an dieser stagniert. Im zweiten Szenario ist die Gesellschaft offen für die Digitalisierung und diese schreitet dadurch positiv voran. Künftig sollen noch realistischere Modelle geschaffen werden, die auch psychologische Erkenntnisse berücksichtigen. „Digitalisierung löst nicht alle Probleme, aber sie unterstützt die Transformation des Energiesystems auf dem Weg zu Netto-Null-Emissionen“, so Dr. Evangelos Panos vom Paul-Scherer-Institut. Das Forschungsprojekt wird vom Swiss Federal Office mit zirka zehn Millionen Franken gefördert.
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WEG: Entscheidungen können an Verwalter delegiert werden

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Wohnungseigentümer haben laut einem aktuellen BGH-Urteil (AZ: V ZR 241/23) die Möglichkeit, Entscheidungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums an einen Verwalter zu delegieren. Dies betrifft insbesondere Entscheidungen bezüglich der Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen, die die Eigentümer bereits beschlossen haben.

Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch alter Fenster beschlossen. Die Entscheidung über die Auftragsvergabe delegierte sie an die Verwaltung. Einige Eigentümer reichten jedoch Anfechtungsklage ein. Sie waren der Meinung, die Übertragung der Entscheidungsbefugnis auf den Verwalter sei unzulässig. Außerdem befürchteten sie, dass das finanzielle Risiko dadurch für sie unübersehbar wird.

Solange das wirtschaftliche Risiko für die Eigentümer überschaubar bleibt, umfasst die Möglichkeit der Delegation auch größere Maßnahmen, urteilte der BGH. So wird eine effektive Verwaltung ermöglicht, ohne dass die Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen übergangen werden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann somit sowohl rechtskonform als auch im Sinne der Eigentümer effizient gestaltet werden.
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Wohnraumverkleinerung: Herausfordernd für „Empty Nester“

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„Empty Nester“, also Personen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, stellen die größte Gruppe mit dem Potenzial zur Wohnraumverkleinerung dar. Eine Studie der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) zeigt jedoch, dass dieses Potenzial oft ungenutzt bleibt. Obwohl 26 Prozent der Empty Nester ihr Zuhause als zu groß empfinden und 38 Prozent einen Zimmerüberschuss von mehr als zwei Zimmern haben, scheuen viele vor einer tatsächlichen Verkleinerung zurück.

Die Bereitschaft zur Wohnraumverkleinerung nimmt mit dem Alter und der Umzugsbereitschaft zwar zu, bleibt aber insgesamt gering. Für 70 Prozent der Befragten kommt eine Verkleinerung des Wohnraums nicht infrage. Diese Haltung wird oft durch die finanziellen Aspekte eines Umzugs beeinflusst, da die Neumiete für eine kleinere Wohnung häufig höher ist als die Bestandsmiete einer größeren, bereits länger bewohnten Wohnung.

Die Studie weist darauf hin, dass Empty Nester zwar ein großes Potenzial zur Verkleinerung ihres Wohnraums haben, jedoch der Druck gering ist, tatsächlich umzuziehen und zu verkleinern. Dies liegt nicht nur an finanziellen Überlegungen, sondern auch daran, dass der soziale Druck nur begrenzt vorhanden ist, Wohnraum für jüngere Familien freizumachen. „Es zeigt sich, dass die Kombination von Umzug und Verkleinerung – also zwei einschneidenden Veränderungen gleichzeitig – besonders herausfordernd ist“, so Selina Lehner, Co-Leiterin der Studie.
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Hausbau: So können Fallstricke vermieden werden

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Bausachverständiger Tobias Beuler warnt in seinem Buch „Bau keinen Scheiß“ vor den häufigen Tricks der Hausbaufirmen, die das Unwissen der Bauherren ausnutzen. Er betont, dass der Hausbau, obwohl komplex, nicht kompliziert sein muss, wenn Bauherren gut informiert und vorbereitet sind. Tobias Beuler rät angehenden Bauherren auf die eigene Planung zu bestehen.

Viele Baufirmen setzen auf Standardisierung, um Kosten zu senken und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Musterhäuser und Standardverträge würden oft nicht den individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Bauherren entsprechen. Der Autor empfiehlt, eine unabhängige Prüfung aller Vertragsdetails durchzuführen und erst zu unterzeichnen, wenn alle Aspekte klar und zum Vorteil des Bauherren geregelt sind.

Die größte Falle im Hausbauprozess sei das Vertrauen in die vorgefertigten Lösungen der Baufirmen. Bauherren sollten eigene, detaillierte Pläne entwickeln und mehrere Angebote einholen, um die beste Option zu wählen. Ein unabhängiger Sachverständige oder Architekt könne dabei helfen, die Interessen der Bauherren zu vertreten und sicherzustellen, dass das endgültige Bauvorhaben deren Vorstellungen entspricht.
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Keller: Ungünstige Bodenverhältnisse erfordern Spezialkonstruktion

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Auf unzuverlässigem Untergrund ist oft eine „Weiße Wanne“ erforderlich. Damit wird eine Konstruktion aus wasserundurchlässigem Beton bezeichnet, die besonders bei feuchten oder schwierigen Bodenverhältnissen eingesetzt wird. Diese Methode verhindert effektiv das Eindringen von Wasser, erfordert jedoch eine präzise Ausführung und spezielle Betonmischungen, um langfristig zuverlässig zu funktionieren. Darauf weist der Verband Privater Bauherren hin.

Häufig führe es jedoch zu zusätzlichen Kosten, wenn der Baugrund Probleme wie eine geringe Tragfähigkeit oder komplexe Bodenbeschaffenheit aufweist. Die Zusatzkosten können beispielsweise für die Stabilisierung des Grundes oder für spezielle Bauweisen anfallen, um die Struktur sicher zu gründen. Deshalb ist es wichtig, bereits vor Baubeginn eine detaillierte Analyse des Bodens durchzuführen und gegebenenfalls für die Anpassung des Bauplans zu zahlen.

Es sei ratsam, sich bei der Planung und Durchführung von Bauten auf schwierigen Grundstücken an unabhängige Bausachverständige zu wenden. Experten können eine wertvolle Beratung bieten und sicherstellen, dass alle notwendigen technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Sie helfen auch dabei, potenzielle zusätzliche Kosten zu identifizieren und zu minimieren, die durch unerwartete Bodenprobleme entstehen könnten.
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Klimaschutz: Energieeinsparung durch richtige Dämmung

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Eine effektive Dämmung kann zum Klimaschutz beitragen und Energiekosten reduzieren. Darauf weist die Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) hin. In ihrer Kampagne „Zukunft Zuhause – Nachhaltig sanieren“ hebt sie hervor, dass eine richtige Dämmung ganzjährig für mehr Wohnkomfort und den Werterhalt von Immobilien sorgt. Energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen werden sowohl im Sommer als auch im Winter empfohlen, um die Lebensqualität zu erhöhen und Heiz- bzw. Kühlkosten zu senken.

Verschiedene Dämmmethoden bieten Lösungen für jedes Gebäudeteil, von Kellern bis zu Dächern. Besonders die Dachdämmung sei essenziell. Für diese werden Materialien wie Mineralwolle, Naturdämmstoffe, Zellulose oder Hanfwolle verwendet. Die DBU empfiehlt, bei anstehenden Sanierungsarbeiten an Außenbauteilen auch energetische Modernisierung zu erwägen.

Für entsprechende Maßnahmen wie umfassende Sanierungen und spezifische Dämmungen können Eigentümer staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Kredite bekommen. Energieberater helfen Eigentümern, die optimale Dämmstrategie zu finden. Die Energieberatung kann ebenfalls gefördert werden, und zwar mit Mitteln des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
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Entscheidung: Dürfen Vermieter einen Stichtagszuschlag erheben?

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Vermieter können aufgrund der Inflation nicht einfach so höhere Mieten verlangen. Das geht aus einer Grundsatzentscheidung des Landgerichts München I hervor (AZ: 14 S 3692/24). Im vorliegenden Fall forderte die Klägerin eine Zustimmung zur Mieterhöhung, die über die Mietwerte des Mietspiegels 2023 hinausgeht. Sie begründete dies mit einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten seit diesem Zeitpunkt.

Tatsächlich können Gerichte in solchen Fällen einen sogenannten Stichtagszuschlag vornehmen. Im vorliegenden Fall bedeute aber „ein Anstieg nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern von nur wenig mehr als 3 Prozent keinen außergewöhnlichen Mietanstieg“, so das Landgericht München I. Ein ungewöhnlicher Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ließe sich auch nicht mit einem gestiegenen Verbrauchspreisindex begründen. Dieser repräsentiert die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen von Privatpersonen für Konsumzwecke.

Das Urteil gilt als richtungsweisend. Aktuell sind zahlreiche Berufungsverfahren beim Landgericht München I anhängig, in denen der Frage nachgegangen werden muss, ob der Verweis auf den Verbraucherpreisindex ausreicht, um den sogenannten Stichtagszuschlag zu begründen. Die Einführung einer „Stichtagspraxis“ könne laut der zuständigen Kammer zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade an angespannten Mietmärkten gefährden könnte.
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Maßnahmen: Vorbereitung des Zuhauses auf den Winter

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Im Herbst sollten Eigentümer verschiedene Wartungsarbeiten durchführen, um ihr Zuhause winterfest zu machen. Dazu gehört das Reinigen der Dachrinnen, um Verstopfungen durch Herbstlaub zu vermeiden und Wasserschäden vorzubeugen. Zudem ist eine gründliche Kontrolle des Dachzustands ratsam, um frühzeitig Schäden zu erkennen und zu beheben.Die thermische Isolierung des Hauses sollte ebenfalls überprüft werden, um Wärmeverluste zu minimieren und Heizkosten zu senken. Der Austausch abgenutzter Dichtungen an Fenstern und Türen hilft ebenfalls, die Wärme im Haus zu halten. Zudem sollten Eigentümer das Haus auf Eintrittspforten für Nagetiere untersuchen und diese gegebenenfalls abdichten, um die ungebetenen Gäste fernzuhalten.Ebenso wichtig ist die Vorbereitung des Gartens: Das Entfernen von Laub, der Rückschnitt der Pflanzen und Düngen des Rasens tragen zu einer optimalen Überwinterung und einem gesunden Wachstum im Frühjahr bei. Das Überprüfen und Warten von Gartengeräten nach der aktiven Saison sichert deren Langlebigkeit und Einsatzbereitschaft für das nächste Jahr.
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