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Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses kündigte im Januar 2019 ihren Mietern an, sie wolle eine Wärmedämmung an der Außenfassade anbringen. Die Mieter des Hauses erklärten, die Maßnahmen dulden zu wollen. Da die Bauarbeiten verschoben wurden, setzte die Vermieterin im November 2019 ein weiteres Schreiben auf, mit welchem Sie die Mieter erneut zur Duldung der Maßnahmen bat. Die Bauarbeiten sollten Mitte Januar oder Mitte März 2020 beginnen. Die Duldungserklärung sollte bis zum 31. Dezember 2019 erfolgen. Die Nachfrist war auf den 06. Januar datiert.

Da die Vermieterin bis zum 14. Januar noch keine Duldungserklärung seitens der Vermieter erhielt, reichte sie Klage ein (AZ VIII ZB 44/20). Auf diese reagierten die Mieter noch am Tag der Klagezustellung und gaben bei dem Prozessbevollmächtigten eine Duldungserklärung ab. Diese war auf den 22. Dezember 2019 datiert. Die Mieter gaben zudem an, die Duldungserklärung im Dezember per Post verschickt zu haben. Die Vermieterin erklärte den Rechtsstreit damit für erledigt. Das Amtsgericht Berlin Köpenick erlegte die Kosten für den Rechtsstreit der Vermieterin auf. Diese war allerdings der Meinung, die Mieter sollen die Kosten für den Rechtsstreit tragen, da sie die Duldungserklärung nicht rechtzeitig erhalten habe.

Sowohl das Landgericht als auch der Bundesgerichtshof lehnten die Forderung der Vermieterin ab. Als Erklärung gaben die Gerichte an, es bestünde bis dahin kein Grund zur Klageerhebung. So hätte nach der Aufforderung zur Duldung zunächst eine Mahnung folgen müssen. Ebenso sei zu beachten, dass die Mieter bereits in der ersten Aufforderung zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen im Januar 2019 ihre Zustimmung abgegeben hatten. Auch sei zu beachten, dass die Mieter grundsätzlich nicht im Verzug waren. Denn die Fälligkeit der Duldungsanzeige könne sogar bis zum Baubeginn infrage gestellt werden.

Quelle: BGH
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Im Jahre 2014 hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung zu einem Preis von 79.800 Euro verkauft. Den neuen Eigentümern war bekannt, dass die Wohnung einen Sachmangel aufweist. Im Schlafzimmer gab es in der Vergangenheit Feuchtigkeit an den Wänden. Im Kaufvertrag haben die Parteien vereinbart, dass der Verkäufer dazu verpflichtet ist, für den Sachmangel aufzukommen, sollte es erneut zu einer Beschädigung durch Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen.

Die Vertragsparteien haben sich auf eine Frist bis Ende Dezember 2015 geeinigt, in welcher diese Vereinbarung gilt. Zum Ende des Jahres 2014 kam es im Schlafzimmer der Wohnung erneut zur Feuchtigkeitsbildung. Die neuen Eigentümer forderten den ehemaligen Besitzer auf, die Schäden zu beseitigen und für die Schadensbeseitigung aufzukommen. Da dieser bis zu der gesetzten Frist der Forderung nicht nachgegangen ist, klagten die neuen Eigentümer gegen den Vorbesitzer. Sie forderten anhand eines Kostenvoranschlags die Zahlung für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von 7.972,68 Euro ohne Umsatzsteuer. Ebenso sollten die Beklagten die vorgerichtlichen Anwaltskosten übernehmen.

Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sowie der Bundesgerichtshof haben die Berufung und Revision des Beklagten zurückgewiesen. Denn der Schadensersatzpflichtige ist gemäß des sogenannten „kleinen Schadensersatz“ in der Rechtsprechung dazu verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Mängelbeseitigungsmaßnahmen tatsächlich ausführt oder sich mit dem Mangel abfindet. Die Umsatzsteuer müsse allerdings nur dann erstattet werden, wenn sie auch tatsächlich anfalle.

Quelle: BGH
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Wer seine Mietwohnung oder einen Teil der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an andere untervermietet, dem droht unter Umständen eine Kündigung. Im vorliegenden Fall hat die Mieterin einer Fünfzimmerwohnung in Berlin eines ihrer Zimmer an Touristen untervermietet. Zudem hat sie eine Anzeige über das Portal AirBnb geschaltet. Eine Freundin der Vermieterin buchte auf ihre Bitte hin ein Zimmer bei der Mieterin. Daraufhin sprachen die Vermieter eine Abmahnung gegenüber der Mieterin aus.

Diese löschte die Anzeige bei AirBnb, allerdings vermietet sie das Zimmer weiterhin an Touristen. Auch diesmal erfuhren die Vermieter von der unerlaubten Untervermietung, da die Freundin von der Mieterin eine Telefonnummer erhielt, die sie laut Mieterin gerne an Bekannte weitergeben könnte, sollte jemand auf der Suche nach einem Zimmer sein. Daraufhin sprachen die Vermieter eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Zudem erhoben sie Klage und forderten die Mieterin auf, die Wohnung zu räumen und herausgeben (AZ 63 S 309/19).

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufungsklage der Mieterin vor dem Landgericht Berlin (LG) hatte keinen Erfolg. Mit ihrem Handeln und der unerlaubten Untervermietung ging die Mieterin eine erhebliche Pflichtverletzung ein. Die Gerichte entschieden, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB wirksam sei. Der Einwand, dass die Freundin der Vermieter sich zu Zwecken der Überprüfung in das Zimmer einbuchte, hielt nach Ansicht der Gerichte nicht stand. Schließlich habe sich die Freundin in Anwesenheit der Mieterin und in ihrem Wissen in der Wohnung aufgehalten und somit sei von Hausfriedensbruch nicht zu sprechen.

Quelle: LG Berlin
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