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Ob nach einer Mieterhöhung eine Modernisierungsmieterhöhung folgen darf, klärt ein Urteil (AZ VIII ZR 367/18) vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin erhöhte gemäß § 558 BGB im Jahre 2010 die Miete um 37 Euro monatlich auf insgesamt 224 Euro. Der Grund dafür waren bauliche Veränderungen in der Wohnung, wie beispielsweise der Umbau der Toilette zu einem Badezimmer. Die Baumaßnahmen wurden zuvor angekündigt, die Mieterin stimmte der Mieterhöhung zu.

Nur wenige Monate später kündigte die Vermieterin eine erneute Mieterhöhung an. Diesmal handelte es sich um eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB. Demnach sollte die Mieterin weitere 116 Euro monatlich auf die Miete von 224 Euro zahlen. Da die Mieterin sich weigerte, den erneuten Erhöhungsbetrag zu zahlen, minimierte die Vermieterin den Zahlungsbetrag auf 79 Euro pro Monat. Unter Vorbehalt zahlte die Mieterin den Erhöhungsbetrag monatlich an die Vermieterin, forderte jedoch anschließend die Rückzahlung der Modernisierungsmieterhöhung für die Monate Mai 2012 bis Juli 2014.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte in seinem Urteil die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhungen. Demnach war die Vermieterin dazu berechtigt, nach der ersten Mieterhöhung bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB geltend zu machen. Der Anteil der Erhöhungszahlung ist gesetzlich festgeschrieben. Seit 2019 können acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Davor waren es elf Prozent. Ging der Modernisierungsmieterhöhung bereits eine Mieterhöhung voraus oder folgte danach, darf der gesamte Mieterhöhungsbetrag den Erhöhungsbetrag der Modernisierungsmaßnahmen nicht überschreiten. So zog die Vermieterin von den eigentlichen 116 Euro die zuvor veranschlagte Mieterhöhung von 37 Euro ab. Dies ergab eine monatliche Erhöhung von 79 Euro.

Quelle: BGH
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In einem Wohngebiet in Sachsen-Anhalt sollte das Gebäude, in welchem sich bis zum Jahre 2016 ein Jugendamt befand, zu einem Wohnhaus umfunktioniert werden. Die dort entstehenden Wohnungen sollten ab 2019 vermietet werden. Zudem sollten im Innenhof des Gebäudekomplexes 26 Autostellplätze entstehen. Für die Baumaßnahmen lag der Eigentümerin eine Baugenehmigung vor. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks erhob gegen die Genehmigung für die Errichtung der Parkplätze Klage und beantragte zudem Eilrechtsschutz. Aus seiner Sicht sei mit einem erhöhten und unzumutbaren Lärmaufkommen zu rechnen.

Vor dem Verwaltungsgericht (VwG) Halle hatte die Klage des Eigentümers des Nachbargrundstücks Erfolg (AZ 2 M 71/20). Das VwG stimmte dem Kläger zu, dass die Genehmigung für den Bau der Stellparkplätze rechtswidrig sei. Denn durch die 26 Parkplätze sei mit einer Erhöhung der Lärm- und Abgasentwicklung zu rechnen. Dies verstoße gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO gegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme. Die Grundstückseigentümerin des ehemaligen Jugendamtes erhob gegen den Entscheid des VwG Beschwerde.

Im Gegensatz zum VwG entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt, die Genehmigung für die Errichtung der Parkplätze sei rechtmäßig. Zudem sah das OVG keinen Grund für die Einwilligung zum Eilrechtschutz für den Kläger. Das OVG entschied, dass weder ein Verstoß gegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme vorliegen würde noch sei die Lärm- und Abgasentwicklung unzumutbar. Den Entscheid begründet das OVG damit, dass bereits in der Vergangenheit Fahrzeuge im Innenhof des Gebäudekomplexes abgestellt wurden. Auch befänden sich im gesamten Straßenviertel zahlreiche Stellanlagen, sodass den Anwohner des Wohngebiets die Lärmbelästigung durch ankommende und abfahrende Autos zuzumuten sei.

Quelle: OVG Sachsen-Anhalt
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Die Mieter einer 85,65 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin beklagen ihre Vermieterin auf die anteilige Rückzahlung der bisher getätigten Miete (AZ VIII ZR 369/18). Das Mietverhältnis besteht seit 2016, im Mietvertrag war eine Nettokaltmiete von 1.199 Euro vereinbart. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 13,99 Euro. Die Vormieter zahlten lediglich eine Nettokaltmiete von 485 Euro. Nach dem Auszug stand die Altbauwohnung leer. Die Vermieterin hat zahlreiche und umfangreiche Baumaßnahmen an der Wohnung durchführen lassen. Zu den Arbeiten gehörten u. a. die Erneuerung der Elektrik sowie der sanitären Anlagen im Badezimmer, die Verlegung von über den Putz gelegten Heizungsrohren in den Fußboden als auch die Verlegung von Fliesen und Parkett sowie der erstmalige Einbau einer Küche.

Mit einem Schreiben im Mai 2016 rügten die Mieter, die Vermieterin habe gegen §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe verstoßen. Aus Sicht der Mieter überschreitet die vereinbarte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent. Diese läge zu diesem Zeitpunkt bei einem Quadratmeterpreis von 8,74 Euro und somit einer Monatsmiete von 748,58 Euro. Die Mieter verlangen die Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete für die Monate Juni bis November 2016. Ebenso fordern sie von der Vermieterin eine Feststellung, dass sie keine höhere Miete zahlen müssen. Das Landgericht entscheidet zugunsten der Vermieterin und bezieht sich auf § 556f Satz 2 BGB nach welchem die Mietpreisbremse nicht gilt, wenn zuvor eine Modernisierung stattgefunden hat.

Dieser Paragraf gilt allerdings nur, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Hierbei dürfen lediglich Modernisierungsmaßnahmen aus dem Katalog des § 555b BGB berücksichtigt werden. Ebenso muss die Wohnung nach den Modernisierungsarbeiten in fast allen Bereichen, wie Sanitäreinrichtungen, Fenstern, Fußböden, Elektroinstallationen und anderen, eine wesentliche qualitative Verbesserung aufweisen. Nach der Revision der Mieter und dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) muss das Landgericht erneut prüfen, ob die Baumaßnahmen und die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind und die erforderliche Höhe gemäß § 556e Abs. 2 BGB erreichen.

Quelle: BGH
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Die Mieterin einer Ballettschule beklagt ihre Vermieterin und fordert eine Mietminderung von 10 Prozent (AZ XII ZR 40/19). In dem im Juni 2015 geschlossenen Mietvertrag wurde eine Gesamtmiete der Gewerberäume von 4.900 Euro brutto vereinbart. Die vermietete Gesamtfläche der Räumlichkeiten beträgt ca. 300 Quadratmeter. Der Vertrag wurde von der vorigen Mieterin übernommen. In einem Schreiben vom 19. August 2016 korrigiert die Vermieterin die in der Anlage 1 festgeschrieben Grundfläche. Denn nach getätigten Umbaumaßnahmen beträgt die neu bemessene Mietfläche etwa 10 Quadratmeter weniger als im Mietvertrag festgehalten.

Das Schreiben beinhaltet zudem eine weitere Korrektur. Fälschlicherweise sei der Flur, welcher der einzige Zugang zu der benachbarten Mieteinheit ist, aus Versehen der Mieterin zugeschrieben worden. Die Mieterin unterschreibt die neue Anlage zum Mietvertrag nicht und fordert von der Vermieterin eine Minderung der Bruttomiete um 10 Prozent. Bei ihrem Verlangen bezieht sie sich auf die kleinere Gesamtmietfläche. Die Beklagte ist zum Zeitpunkt des Rechtstreits Eigentümerin des Mietobjekts geworden. Die Klage wurde vom Landgericht (LG) München abgewiesen. Auch die Berufungsklage vor dem Oberlandesgericht (OLG) München hatte keinen Erfolg. Denn auch wenn aufgrund der Flächenabweichung gemäß § 536 Abs. 1 BGB ein Mietmangel ersichtlich ist, rechtfertigt dieser nicht grundsätzlich eine Mietminderung.

Nur wenn die Mietfläche eine Minderung von mehr als 10 Prozent aufweist, gelte ohne Weiteres eine Mietminderung. Handelt es sich um eine Flächenabweichung von weniger als 10 Prozent, muss die Mieterin zunächst beweisen, dass aufgrund der verminderten Mietfläche der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Auch die Revision hatte keinen Erfolg. Laut Bundesgerichtshof ist die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht nachgegangen, da sie nicht belegt hat, dass sie durch die verringerte Fläche Umsatzeinbußen zu verzeichnen hat. Ihre Angabe, sie können auf den zehn Quadratmetern vier Ballettschüler platzieren, reiche nicht aus, um zu beweisen, dass die verkleinerte Nutzfläche den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt.

Quelle: BGH
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Nach der Wiederbestellung einer Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verschickte diese am 04. September 2015 eine Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung für den 25. September 2015. Die Gemeinschaftsordnung beinhaltete einen Vermerk, dass die Einladung an die Adresse versendet werden soll, welche die Eigentümer ihrem Verwalter zuletzt genannt haben. Einige Eigentümer fochten den Beschluss der Wiederbestellung der Verwalterin an. Sie argumentierten, dass ein Einberufungsmangel vorläge und behaupten, dass die Einladung mehrere Eigentümer gar nicht oder nicht rechtzeitig erreicht hätte (AZ ZR 196/19).

Strittig war der Punkt, ob bei dem Versand der Einladungen zur Eigentümerversammlung das Datum der Absendung ausreiche oder sich die Frist auf den Erhalt der Einladung bezieht. Die beklagten Wohnungseigentümer sehen den Versand der Einladung als ordnungsmäßig an, da aus ihrer Sicht das Absendedatum berücksichtigt werden muss. Zwar geben das Amts- und Landgericht den Klägern Recht. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil von Amts- und Landgericht auf. Laut BGH sei die Regelung des „Absendedatums“ weit verbreitet und die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung wirksam. Dies bedeutet, dass für eine ordnungsmäßige Einberufung das Datum der Absendung der Einladung ausreicht. Dies gelte sowohl für die Eigentümer, die ihre aktuelle Adresse genannt haben als auch für diejenigen, die umgezogen sind.

Hinweis: Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz). Eine der Änderungen betrifft die Ladungsfrist zu Eigentümerversammlungen. Diese wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Das aktuelle WEGesetz geht sogar einen Schritt weiter: Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es lediglich auf eine Einladung in Textform an. Diese wäre somit ebenfalls ordnungsmäßig, wenn es sich um ein Einladungsschreiben per E-Mail handelt. Eigentümer sollten deshalb darauf achten, beim Verwalter eine gültige E-Mail-Adresse zu hinterlassen und den Posteingang zu prüfen.

Quelle: WiE
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